4年償却、結局いくら手元に残るのか──節税の正味を分解する

「4年償却って、結局いくら得なの？」——相談の現場でいちばん多い質問だ。これに一言で答えるのは難しい。なぜなら「節税◯◯万円」という数字と、本当に手元に残る正味は、まったくの別物だからだ。

だから私は、紙の上に箱を3つ描くことにしている。税率差の利益／建物の実損／家賃。この3つを分けて並べないと、正味は見えてこない。今回は、その分解を順番にやってみる。

税率差は本物。ただし「差し替え」の対象は建物の償却分だけ

まず、いちばん有名な売り文句から確かめよう。「保有中は最高55%で控除し、売却時は約20%で精算する。その差約35%が利益だ」——これは4年償却は「繰り延べ」ではないで解説している通り、税率差そのものは本物だ。物件の値動きに関係なく、控除55%と課税20%の差が構造的な利益になる。

ただし、ここに必ず但し書きが要る。この「差し替え」が効くのは、減価償却できる建物部分だけだ。土地は償却されない。償却されないということは、土地からは控除も生まれないし、出口で戻し課税が起きることもない。土地は税率差の土俵の外にいる。

つまり、建物2,000万・土地2,000万で買ったら、税率差のエンジンに乗っているのは建物の半分だけ。「55%→20%」は購入総額に対する話ではなく、あくまで建物の償却額に対する話だと読み替えないといけない。土地が厚い物件ほど、エンジンに乗る割合は小さくなる（按分の考え方は土地・建物の按分計算へ）。

「値下がりした方が得」は、逆

次に、よくある誤解をひとつ潰しておきたい。「物件が値下がりすれば、その分だけ売却益が減って譲渡税も減る。だから値下がりは節税になるのでは？」——これは逆だ。

建物2,000万を4年で簿価ゼロまで償却した物件で、建物が値下がりするケースとしないケースを並べてみる（最高税率55%で控除、土地は据え置き、家賃と諸費用は切り出して除外）。

値下がりした B のほうが、約400万も損している。たしかに値下がりで譲渡税は約100万（500万 × 約20%）減る。だがその100万を浮かせるために、建物の実価値を500万失っている。100万のために500万を捨てる——「節税のために損をする」典型的な本末転倒だ。

ポイントは、控除（節税）の額は両ケースで同じ1,100万だということ。控除の源は実際の値下がりではなく、実際の値下がりと無関係に決まる法定の償却スケジュールだからだ。値下がりは節税を生まない。ただ実損を増やすだけだ。

償却を「幻の償却」と「実損」に分ける

では、その建物の償却2,000万を、性質の違う2つに割ってみる。ここが正味を理解する核心だ。

※この表は家賃・諸費用・金利・手数料を除いた「税率差エンジン単体」の理論値（譲渡税は5年超保有の長期20.315%前提）。実際の正味は後述の式どおり、ここに家賃を足し諸費用を引いた額になる。

• 幻の償却は、法定の償却スピードが実際の劣化より速いから生まれる差だ。建物は簿価ゼロでも、実際にはまだ1,500万の価値で売れる。この1,500万に対しては、55%で引いて20%で返すだけ——物件の値動きと無関係に+520万の純益が出る。これが税率差の利益の正体だ。
• 実質劣化は、建物が本当に減った500万。ここは55%の控除（+275万）が付いても、500万を実際に失っているので差し引きマイナス。「損したから税金が戻った」だけで、得ではない。

築古木造をわざわざ選ぶ理由は、まさにこの幻の償却の比率を大きくすることにある。法定耐用年数22年を過ぎた木造は簡便法で4年償却できる一方、すでに急落期（最初の20年）を過ぎた建物の実勢価値は、その後ゆっくりとしか下がらない。法定の下がり方は猛烈に速く、実際の下がり方は緩やか——このズレが幻の償却＝利益の燃料になる。新築ワンルームのように「買った瞬間に実価値が剥落する」物件だと、逆に実質劣化が膨らんで利益を食い潰す。

正味は「税率差 × 幻の償却 ＋ 家賃」

ここまでを足すと、正味の利益はこう書ける。

正味 ＝ （税率差 × 幻の償却部分） ＋ 保有期間の家賃 − 実質劣化 − 諸費用 − 金利

• 幻の償却を大きくしたい → 建物比率を高くしたい。だが建物比率を上げるほど土地が薄くなり、後述の出口リスクが増える
• 物件が割高だと、実質劣化が膨らむ → 裁定益を食い潰す。割高物件のリスクは割高物件をつかむリスクに詳しい
• 建築費が上がる局面では、中古でも建物の実勢が粘りやすく、幻の償却が広がる方向に働く

同じ「4年償却」でも、建物比率・物件価格・利回りで正味は大きく変わる。年収別の具体的な試算は開業医の4年償却シミュレーションを、償却スケジュールの数字そのものは減価償却の計算例を見てほしい。

本サイトの守備範囲

ここまでの「築古木造 × 4年償却」の正味計算は、医師・高所得者の節税に絞った当メディア〈4年償却ナビ〉の専門領域だ。RC・区分マンションを含む全物件タイプの収益性や出口は、姉妹メディア〈不動産解体新書〉が扱っている（たとえば〈一棟収益物件の妥当価格を逆算で見抜く〉）。物件タイプで使い分けてほしい。

これは「想定通りに売れたら」の話

ただし、ここまでの正味計算には、大きな前提が隠れている。「6年目に、想定した値段で、ちゃんと売れたら」だ。

税率差の利益は、売却して低い譲渡税率で精算して初めて完成する。4年償却は売らないと終われない設計で、しかも節税を最大化する条件（古い建物・高い建物比率・薄い土地）は、ことごとく出口の融資と流動性を細らせる。そのうえ、土地の値下がりだけは譲渡損として本業所得と通算できず、税務的に裸だ。

この「正味は出るはずなのに、出口で前提が崩れて負動産になる」という後半の構造は、なぜ「節税物件」は負動産になるのかで詳しく分解した。本記事（入口の正味）と合わせて読むと、4年償却の損益が入口から出口まで一本でつながる。

まとめ

• 税率差55%→20%は本物。ただし効くのは建物の償却分だけで、土地は土俵の外
• 値下がりは節税の源ではない。控除額は法定スケジュールで決まり、値下がりは実損を増やすだけ
• 償却を、「幻の償却」と「実質劣化」に分けると、利益が乗るのは幻の償却の側だけだと分かる
• 正味＝税率差 × 幻の償却 ＋ 家賃 − 実質劣化 − 諸費用。建物比率・物件価格でこの正味は大きく変わる
• これはすべて築古木造（築22年超・4年償却）の前提。RC・新築では償却が遅く梃子が薄く、結論が変わる（ワンルームの出口）
• そしてこれは「想定通り売れたら」の話。出口で前提が崩れる構造は負動産になる理由へ

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