4年償却とは
築22年超の木造建物を活用した、合法的な節税スキーム
よくある質問
- Q. 4年償却とは何ですか？
- A. 築22年超の木造建物を購入した場合、税法上の簡便法により4年間で建物価格を全額償却できる仕組みです。所得税法・法人税法に明記された合法的な節税手法です。
- Q. 個人と法人どちらでも使えますか？
- A. 両方で利用可能です。個人の場合は不動産所得として給与所得と損益通算でき、法人の場合は経費として利益を圧縮できます。ただし、税率や損益通算のルールが異なるため、税理士への相談をお勧めします。
- Q. 節税効果はどのくらいですか？
- A. 建物価格6,000万円の物件の場合、年間1,500万円の償却が可能です。所得税率50%の方なら年間750万円の節税効果があります。ただし、売却時に課税されるため、税の繰り延べである点を理解しておく必要があります。
- Q. 4年償却のリスクは何ですか？
- A. 主なリスクは3つあります。①デッドクロス：償却終了後にキャッシュフローが悪化する現象、②売却時の課税：簿価が下がるため売却益に課税される、③空室リスク：築古物件は入居付けが難しい場合があります。
- Q. 税理士に相談すべきですか？
- A. はい、必ず相談してください。4年償却は合法ですが、物件の選定や出口戦略、他の所得との兼ね合いなど、専門的な判断が必要です。不動産投資に詳しい税理士を選ぶことが重要です。
ひとことで言うと
築22年を超えた木造建物を購入すると、 通常22年かかる減価償却を4年に短縮できます。 これにより、高所得者は大きな節税効果を得られます。
耐用年数 = 法定耐用年数 × 20% = 22年 × 0.2 = 4年（端数切捨て）
まず知っておいてほしいこと
節税と脱税は違います
「節税」という言葉に、グレーなイメージを持つ方もいるかもしれません。 しかし、4年償却は税法に明記された正当な制度です。
節税（合法）
- ・税法で認められた制度の活用
- ・4年償却、ふるさと納税、iDeCoなど
- ・正しく申告すれば問題なし
脱税（違法）
- ・売上の除外、架空経費の計上
- ・循環取引による利益操作
- ・私的な支出を経費に混入
ご注意：「領収書があれば何でも経費」「利益が出たら取引で調整」といった考え方は危険です。 4年償却は合法ですが、運用を誤ると税務調査で指摘を受けることがあります。
「数年後」を見据えていますか？
4年償却の節税効果は確かに大きい。しかし、5年目以降のことを考えていますか？
- ▶ 償却が終わると経費が減り、キャッシュフローが悪化します（デッドクロス）
- ▶ 売却時には簿価が下がっているため、売却益に課税されます
- ▶ 「節税できた！」で終わりではなく、出口戦略が必要です
節税は手段であり、目的ではありません。
4年償却を理解する5つのポイント
シミュレーション例
条件
| 物件価格 | 1億円 |
| うち建物価格 | 6,000万円 |
| 償却期間 | 4年 |
| 所得税率 | 50% |
効果
| 年間償却額 | 1,500万円 |
| 年間節税額 | 750万円 |
| 4年間合計 | 3,000万円 |
※ 実際の節税額は所得状況や物件により異なります。税理士にご確認ください。
なぜ「繰り延べ」なのに得をするのか
「4年償却は税の繰り延べにすぎない」とよく言われます。 確かに、保有中に節税した分は売却時に課税されます。しかし、適用される税率が違います。
これは単なる繰り延べではなく、税率の差し替えです。
| フェーズ | 税率 | 建物5,000万円の場合 |
|---|---|---|
| 保有中の控除 | 最大55% | 2,750万円の節税 |
| 売却時の課税 | 約20% | 1,000万円の税金 |
| 差額（税率差による利益） | 約35% | 1,750万円 |
ポイント： 保有中は所得税+住民税の最高税率（55%）で控除を受け、売却時は長期譲渡所得の低税率（約20%）で課税される。 この約35%の税率差が、物件の値動きに関係なく発生する構造的な利益です。
株式やiDeCoでは、損失を給与所得と通算できません。 不動産の減価償却費は非現金支出でありながら給与・事業所得と損益通算できる、不動産投資固有のメリットです。
※ 税率は所得状況により異なります。5年超保有（長期譲渡）が前提です。税理士にご確認ください。