築古木造アパートの物件選び｜立地・利回り・築年数の見極め方
4年償却の基礎 2026.02.20 公開
この記事でわかること
Q. 築古木造アパートの利回りはどれくらいですか？
A. 表面利回り8〜12%程度の物件が多いです。ただし高利回りには空室リスクや修繕リスクが伴うため、数字だけで判断せず、立地や建物状態を総合的に評価する必要があります。
Q. 旧耐震基準の物件は避けるべきですか？
A. 1981年5月以前に建築確認を受けた旧耐震物件は、融資が付きにくく売却時も不利になりやすいです。節税目的でも新耐震基準の物件を選ぶことをおすすめします。
Q. インスペクション（建物調査）は必要ですか？
A. 築古物件では必須です。費用は5〜10万円程度ですが、購入後に発覚する重大な瑕疵を防げます。屋根、外壁、給排水管、シロアリ被害などを事前に確認できます。
Q. 建物価格比率はなぜ重要ですか？
A. 減価償却できるのは建物部分のみで、土地は対象外です。固定資産税評価額に基づく按分が基本。高いほど有利ですが、実態に即した合理的な比率であることが重要です。
Q. 地方の高利回り物件はどうですか？
A. 入居付けに苦戦するリスクが高いです。人口減少エリアでは空室が長期化し、想定収入を大きく下回るケースが多発しています。賃貸需要のあるエリアを優先してください。
利回りだけで判断しない
築古木造アパートは表面利回り10%以上の物件も珍しくありません。しかし高利回りには理由があります。空室リスク、修繕リスク、売却困難リスク。数字の裏にある要因を見極めることが重要です。
立地の優先順位
節税目的でも賃貸経営である以上、入居者が付かなければ意味がありません。
重視すべき立地条件：
- 最寄駅から徒歩15分以内
- 単身者需要のあるエリア（大学、工場、オフィス街近隣）
- 人口減少率が低いエリア
- 競合物件の空室状況
地方の高利回り物件は要注意です。入居付けに苦戦し、想定収入を大きく下回るケースが多発しています。
築年数と建物状態
4年償却の条件を満たす築22年超は必須ですが、古ければ良いわけではありません。
確認ポイント：
- 旧耐震基準（1981年5月以前）は融資・売却で不利
- 屋根・外壁・給排水管の修繕履歴
- シロアリ被害の有無
- 傾きや基礎のひび割れ
建物調査（インスペクション）の費用は5〜10万円程度。購入前に必ず実施すべきです。
建物価格比率を確認する
節税効果は建物価格に比例します。土地値が高く建物比率が低い物件は、償却メリットが薄まります。
売買契約書に土地・建物の内訳を明記してもらいましょう。建物比率はエリアにより20〜40%程度が一般的。高いほど有利ですが、実態と乖離した不自然な比率は否認リスクがあります。
次回は個人での4年償却活用法を解説します。
本記事は一般的な情報提供を目的としており、特定の税務上の助言ではありません。税制は法令改正や国税庁の通達等により取扱いが変更される場合があります。具体的な税務判断については、必ず税理士等の専門家にご相談ください。
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