4年償却シミュレーター
開業医・個人事業主の4年償却を、節税から出口まで含めた“本当の手残り”で。
販売目的のシミュレーションは「初年度の節税額」だけを大きく見せがちです。 このツールは売却時の譲渡税・デッドクロスまで含めた最終損益を出します。 都合の良い数字も悪い数字も、隠さず表示します。
これは簡易シミュレーションです。全体像をつかむための概算で、税務上の助言ではありません。実際の投資判断は、必ず税理士等の専門家にご確認ください。
物件価格・課税所得・利回りを動かしてみてください
開業医・個人事業主は事業所得−経費−控除後／勤務医は給与所得控除後
想定家賃 約17万円／月
＋で地価上昇エリア／−で下落（土地のみ）
前提：築22年超の木造（4年償却）／土地7・建物3／自己資金10%・金利2.5%・25年／取得月＝今+2ヶ月／保有＝最短で長期譲渡まで／想定売却＝建物は実勢残価で逓減（築古は底値で安定）＋土地は上記の年率（詳細タブと同一モデル）。
不動産会社の見せ方（保有中の節税だけ）
この「節税」の中身（保有中・累計）
- 家賃など（純収益）
- ＋758万円
- − 減価償却（建物を4年で経費化）
- −1,242万円
- − 支払利息
- −479万円
- − 取得時の諸経費（登免・取得税・登記/初年度）
- −141万円
- ＝ 不動産所得（赤字）
- −1,104万円
この赤字を本業所得（課税所得1,500万円）と損益通算すると税率分が戻る → 節税 ＋379万円
毎月 ＋7万円／月 が手元に残る（手出しゼロ・節税込み）。「手出しなしで節税！」——強調されるのはここまで。売却（出口）の話はしません。
▼ でも、出口（売却）まで含めると…
最終結果（節税も含めた・売却諸費用・譲渡税・残債すべて差引後）
内訳：節税 ＋379万円 ／ 出口 −405万円
売却代金から“見えない形で”引かれるもの
- 売却価格
- 3,932万円
- − 仲介手数料ほか（約4%）
- −157万円
- − 譲渡税
- −178万円
- − ローン残債
- −2,949万円
- ＝ 売却手取り
- 648万円
※ 譲渡税は取得費（購入時の仲介手数料・諸費用を算入）を差し引いて計算。
「売却で残債さえ返せればOK」と考えがちですが、売買代金からは仲介手数料 157万円・譲渡税 178万円 が差し引かれ、損として実感しにくい。 保有中の収支と合わせると、最終的には 損失 26万円。 節税 379万円 を取っても、出口の費用（仲介手数料・譲渡税・残債）まで通すとマイナスが残ります（＝節税だけ見て出口を見ない末路）。
損益分岐は 5.3%。今の利回り 5% は 分岐未満＝最終赤字。スライダーを動かすと、分岐を境に上の結果が反転します。
狙うべきは 表面利回り 5.8%〜6.3%（分岐＋安全マージン0.5〜1%。 分岐ちょうどだと空室・金利・価格の小さなブレで即赤字になるため）。
金利・自己資金・保有期間・売却価格などを細かく動かせます
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試算した条件（価格帯・目安利回り）をお預かりします。条件に合う物件（未公開を含む）が出たときに、 メールでお知らせします。当社は仲介専門・在庫を持たないため、売り込みはしません。
本ツールはあくまで簡易シミュレーションです。売却諸費用は約4%（仲介手数料等）で概算、損失の繰越控除（青色3年）は反映せず、 住民税は同年・10%概算、課税所得は入力値を用います。実際の数値は物件・所得状況・税制改正により変わります。投資判断の前に必ず税理士等の専門家にご確認ください。