なぜ木造22年超なのか｜耐用年数と簡便法の計算方法を解説

法定耐用年数とは

建物には税法上の「法定耐用年数」が定められています（耐用年数省令 別表第一「建物」）。構造別の耐用年数は以下の通りです。

• 木造：22年
• 軽量鉄骨造：19年または27年
• 重量鉄骨造：34年
• RC造（鉄筋コンクリート）：47年

この年数で建物価格を按分し、毎年経費計上するのが減価償却の基本です。

中古資産の耐用年数「簡便法」

中古物件の耐用年数は原則として「見積法」で算定しますが、実務上は困難なため「簡便法」が広く使われています（所得税法施行令第129条、国税庁「中古資産の耐用年数 No.5404」参照）。

簡便法の計算式：

• 耐用年数を全部経過：法定耐用年数×20%
• 耐用年数を一部経過：（法定耐用年数−経過年数）＋経過年数×20%

木造22年の場合、築22年超なら「22年×20%＝4.4年」となり、端数切り捨てで4年。これが「4年償却」の根拠です。

なぜ木造が有利なのか

同じ築25年でも構造で結果が大きく異なります。

木造は法定耐用年数が短いため、築22年を超えれば最短4年で償却できます。RC造は築47年を超えないと同じ条件になりません。

築年数の選び方

厳密には築22年ちょうどでは4年償却になりません。計算すると「（22−22）＋22×20%＝4.4年→4年」ですが、実務上は築23年以上を目安にすると確実です。

また、築年数が古すぎると融資が付きにくくなります。築22〜30年程度が節税効果と融資のバランスが取りやすいゾーンです。

次回は物件選びの具体的なポイントを解説します。