減価償却費の計算方法｜定額法と定率法の違い
4年償却の基礎 2026.02.20 公開 2026.04.14 更新
この記事でわかること
Q. 減価償却費とは何ですか？
A. 建物や設備などの資産を、使用期間（耐用年数）にわたって経費化する会計処理です。購入時に一括経費化せず、毎年少しずつ経費として計上します。
Q. 定額法と定率法の違いは何ですか？
A. 定額法は毎年同じ金額を償却し、定率法は初期に多く後半に少なく償却します。建物は定額法のみ適用可能で、設備は定率法も選択できます。
Q. 不動産投資ではどちらの方法を選ぶべきですか？
A. 建物本体は定額法のみです。附属設備は定率法を選ぶと初期の節税効果が高まりますが、築古物件では建物比率を高めることが優先されます。
Q. 4年償却の計算式を教えてください
A. 建物取得価額÷4年=年間償却費です。例えば建物5,000万円なら年間1,250万円の償却費が4年間計上できます。
Q. 償却費を多く計上するコツはありますか？
A. 土地建物の按分で建物比率を高める、築22年超の木造を選ぶ、設備を分離して計上するなどの方法があります。
減価償却費とは
減価償却費とは、建物や設備などの固定資産を、その使用期間（耐用年数）にわたって経費として計上する会計処理です。
不動産投資では、この減価償却費が節税の大きな武器になります。実際のキャッシュアウトなしに経費を計上できるため、帳簿上の利益を圧縮して税金を減らせます。
定額法とは
定額法は、毎年同じ金額を償却する方法です。
計算式：
年間償却費 = 取得価額 × 償却率（1÷耐用年数）例：建物5,000万円、耐用年数4年の場合
- 償却率 = 1÷4 = 0.25（25%）
- 年間償却費 = 5,000万円 × 0.25 = 1,250万円
- 4年間、毎年1,250万円を経費計上
建物は定額法のみが適用されます（所得税法施行令第120条の2第1項第1号、国税庁「減価償却のあらまし No.2100」参照）。シンプルで計算しやすいのが特徴です。
定率法とは
定率法は、初期に多く、後半に少なく償却する方法です。
計算式：
年間償却費 = 未償却残高 × 償却率設備や機械など、初期に価値が大きく減少する資産に適しています。不動産投資では、エアコンや給湯器などの附属設備に適用可能です。
不動産投資での使い分け
| 資産の種類 | 適用可能な方法 | 推奨 |
|---|---|---|
| 建物本体 | 定額法のみ | 定額法 |
| 附属設備 | 定額法・定率法 | 定額法（建物に含める） |
| 構築物 | 定額法のみ | 定額法 |
築古木造アパートの4年償却では、建物本体の比率を最大化することが重要です。設備を分離するより、建物に含めて一括で償却する方が有利なケースが多いです。
4年償却と減価償却の関係
築22年超の木造建物は、簡便法により耐用年数4年で償却できます（所得税法施行令第129条、国税庁「中古資産の耐用年数 No.5404」参照）。
- 法定耐用年数22年を全て経過 → 22年 × 20% = 4.4年 → 4年
- 建物取得価額の25%を毎年経費化
- 4年間で建物価額全額を償却完了
この「4年で建物価額全額を経費にできる」という特性が、高所得者の節税に活用されています。
まとめ
- 減価償却費は実際の支出なしに計上できる経費
- 建物は定額法のみ、設備は定率法も選択可能
- 築古木造の4年償却では建物比率を最大化することが重要
- 毎年の償却費を正確に計算してキャッシュフローを予測すべき
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本記事は一般的な情報提供を目的としており、特定の税務上の助言ではありません。税制は法令改正や国税庁の通達等により取扱いが変更される場合があります。具体的な税務判断については、必ず税理士等の専門家にご相談ください。
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