「節税だから割高でも得」は本当か｜築古物件の価格を見極める方法

「節税になるから高くても大丈夫」の危険

4年償却の節税効果を理解した医師が、次に陥りやすい思考があります。

「建物価格が高い方が節税額も大きい。だから多少割高でも、節税で元が取れるはずだ」

これは半分正しく、半分間違いです。確かに建物価格が高いほど償却額は増えます。しかし「適正価格より割高な分」は、節税では取り戻せません。

数字で検証：1,000万円の上乗せで何が起こるか

具体的なケースで見てみましょう。同じ物件を適正価格で買った場合と、1,000万円上乗せされた価格で買った場合を比較します。

適正価格のケース

項目	金額
建物の購入価格	4,000万円
4年間の節税（55%）	+2,200万円
売却収入（実勢3,000万円）	+3,000万円
譲渡税（3,000万 × 20%）	−600万円
最終損益	+600万円

1,000万円割高のケース

項目	金額
建物の購入価格	5,000万円
4年間の節税（55%）	+2,750万円
売却収入（実勢は同じ3,000万円）	+3,000万円
譲渡税（3,000万 × 20%）	−600万円
最終損益	+150万円

差額の内訳

比較	適正価格	割高価格	差額
支払額	4,000万円	5,000万円	+1,000万円
節税額	2,200万円	2,750万円	+550万円
売却収入	3,000万円	3,000万円	0
譲渡税	600万円	600万円	0
最終利益	600万円	150万円	−450万円

1,000万円多く払って、節税で550万円取り戻せるが、差し引き450万円の損失。これが「45%ルール」です。

45%ルール：上乗せ額の45%が純粋な損失

税率55%で控除を受けても、上乗せ分の100%は取り戻せません。

上乗せ額	節税で取り戻せる分（55%）	純粋な損失（45%）
500万円	275万円	225万円
1,000万円	550万円	450万円
2,000万円	1,100万円	900万円
3,000万円	1,650万円	1,350万円

なぜか。売却時の価格は物件の実勢価値で決まるからです。いくら高く買っても、売るときには市場の評価で価格が決まります。高く買った分は売却価格に反映されず、そのまま損失になります。

税率55%が「緩衝材」にはなりますが、損失をゼロにはできません。

なぜ医師は割高物件を掴みやすいのか

1. 節税効果に目が行き、価格を検証しない

「年間690万円の節税」という数字のインパクトが大きすぎて、「この建物価格は本当に適正か？」という疑問を持ちにくくなります。節税のメリットばかり計算し、物件価格の妥当性を検証しない。

2. 本業が忙しく、相場を調べない

開業医は診療が忙しく、物件の相場調査に時間を割けません。「内見もせずに買う」ケースすらあります。相場感がなければ、1,000万円の上乗せに気づくことは困難です。

3. 「先生だけ特別」の営業トーク

「医師は属性が良いので特別にご案内しています」「このような物件は一般には出回りません」。特別感を演出する営業は、価格の比較検討をさせない効果があります。

4. 高年収ゆえの価格感覚

年収3,000万円の医師にとって、1,000万円の差は「年収の3分の1」。日常的に大きな金額を扱う中で、1,000万円の差に対する感度が鈍くなりがちです。しかし45%ルールで450万円の損失は、どんな年収でも無視できない金額です。

売主側の手口を知る

割高物件がどのように作られるか、その構造を理解しておきましょう。

修繕費の「水増し」

最もよくあるパターンです。

実態	売主の説明
仕入れ価格 3,000万円	−
実際の修繕費 200万円	「1,200万円の大規模修繕済み」
原価合計 3,200万円	−
販売価格 5,500万円（建物4,500万）	「修繕済みなのでこの価格です」
売主の利益	2,300万円

修繕の中身を確認しない医師にとって、「大規模修繕済み」は安心材料に聞こえます。しかし、その修繕費がいくらだったのかを検証しなければ、上乗せ分が見えません。

建物比率の操作

同じ5,000万円の物件でも、建物と土地の按分は交渉で変わり得ます。

「先生の節税効果を最大化するために、建物比率を高く設定しましょう」

一見親切に聞こえますが、建物比率を不自然に高くすれば、税務署に否認されるリスクがあります。また、建物価格が高くなった分だけ販売価格全体も高く設定されている可能性があります。

適正価格を見極める5つの方法

1. 近隣の取引事例を調べる

同じエリア・築年数・規模の物件がいくらで取引されているか。不動産会社に成約事例を求めるか、自分でレインズ（不動産流通標準情報システム）の情報を確認してもらいましょう。

2. 固定資産税評価額を確認する

売主に固定資産税の課税明細書を請求してください。建物の評価額と土地の評価額が記載されています。販売価格の建物分が固定資産税評価額と大きく乖離していれば、注意が必要です。

3. 複数の不動産会社から査定を取る

1社だけの提案で購入を決めないこと。最低2〜3社に査定を依頼し、価格の妥当性を比較してください。大きな差がある場合は、その理由を確認します。

4. 修繕費用の根拠を求める

「大規模修繕済み」なら、工事の見積書・請求書・施工写真の提示を求めてください。どの業者が、何の工事を、いくらで行ったのか。これを開示しない売主からは買わないのが原則です。

5. 建物の再調達原価から逆算する

木造アパートの再調達原価（同じ建物を新築する場合の費用）は、坪あたり約50〜70万円が目安です。延床面積から概算し、築年数による減価を加味すれば、建物の適正な残存価値がわかります。

例：延床面積30坪、築25年の木造アパート

• 再調達原価：30坪 × 60万円 = 1,800万円
• 築25年の残存率：約30%（※目安）
• 建物の適正価値：約540万円

これに修繕による価値向上分を加えた金額が、建物価格の目安です。ここから大きく乖離していれば、上乗せが疑われます。

セカンドオピニオンの重要性

物件を紹介してくれた不動産会社は、売主でもあり得ます。売主が「この価格は適正です」と言っても、それは利益相反の可能性があります。

必ずセカンドオピニオンを取ってください。

• 別の不動産会社に価格の妥当性を確認する
• 不動産に詳しい税理士に相談する
• 可能であればインスペクション（建物調査）を依頼する

「セカンドオピニオンを取ると紹介者に失礼」と感じるかもしれませんが、数千万円の買い物です。医療でもセカンドオピニオンは当然の権利。不動産も同じです。

信頼できる不動産会社の特徴

信頼できる会社	注意すべき会社
建物価格の根拠を明確に説明する	「節税額」だけを強調する
修繕費用の実績を開示する	「大規模修繕済み」で詳細を出さない
近隣の取引事例を提示する	「この物件は特別」と比較させない
リスクも正直に説明する	メリットだけを並べる
セカンドオピニオンを歓迎する	「他で聞いたら失礼」と牽制する

まとめ

• 1,000万円の上乗せに対し、節税で取り戻せるのは550万円。残り450万円は純損失（45%ルール）
• 売却価格は実勢価値で決まる。高く買っても高く売れるわけではない
• 医師が割高物件を掴む主因は節税効果への注目・忙しさ・営業トーク
• 修繕費の水増し、建物比率の操作が主な手口
• 取引事例・固定資産税評価額・修繕根拠・再調達原価・セカンドオピニオンの5点で価格を検証
• 医療と同じく、不動産でもセカンドオピニオンは当然の権利