駅距離別の収益性分析｜徒歩何分までが許容範囲か

駅距離の重要性

賃貸物件において、駅からの距離は最も重要な立地条件の一つです。

特に都市部の単身者向け物件では、駅距離が入居率と家賃に大きく影響します。

徒歩分数と収益性の関係

一般的な傾向

駅徒歩	入居率目安	家賃水準	投資評価
5分以内	95%以上	100%	◎
6〜10分	90〜95%	95〜100%	◎
11〜15分	85〜90%	90〜95%	○
16〜20分	75〜85%	80〜90%	△
21分以上	70%以下	70〜80%	×

徒歩15分を超えると、入居率・家賃ともに低下が顕著になります。上記の入居率・家賃水準は、首都圏の一般的な傾向を示したもので、エリア・物件種別・築年数により大きく異なります。

単身者向けの場合

単身者は通勤・通学の利便性を重視するため、駅距離の影響が大きいです。

推奨： 徒歩10分以内 許容： 徒歩15分以内 要注意： 徒歩15分超

ファミリー向けの場合

ファミリーは住環境も重視するため、駅距離の影響がやや緩和されます。

推奨： 徒歩15分以内 許容： 徒歩20分以内（駐車場付き） 要注意： 徒歩20分超

徒歩分数の計算方法

不動産広告では「不動産の表示に関する公正競争規約」施行規則第9条に基づき、以下の基準で計算されます。

徒歩1分 = 80m（道路距離。端数は切り上げ）

例：

• 駅から400m → 徒歩5分
• 駅から800m → 徒歩10分
• 駅から1,200m → 徒歩15分

注意点

広告の徒歩分数は道路距離を基準に算出されますが、信号や坂道は考慮されていないため、実際は：

• 信号待ちでプラス1〜2分
• 坂道でプラス2〜3分
• 迂回路でプラス数分

必ず現地で実際に歩いて確認してください。

駅遠物件の利回りと収益性

駅から遠い物件は価格が安く、利回りが高くなります。

例：同じエリアの比較

条件	駅徒歩5分	駅徒歩15分	駅徒歩25分
価格	8,000万円	6,000万円	4,000万円
家賃（満室）	600万円	540万円	420万円
表面利回り	7.5%	9.0%	10.5%
想定入居率	95%	85%	70%
実質収入	570万円	459万円	294万円
実質利回り	7.1%	7.7%	7.4%

高利回りに見えても、空室を考慮すると収益性は大きく変わりません。

バス便物件の評価

バス便のみの物件は、以下のリスクがあります。

リスク：

• バスの本数が少ない（特に夜間・休日）
• バス路線の廃止・減便リスク
• 天候による遅延
• 入居者層が限定される

築古木造の4年償却投資では、バス便物件は避けることをおすすめします。

駅遠でも需要がある条件

以下の条件があれば、駅から遠くても需要が見込めます。

1. 駐車場付き（郊外）

車社会の郊外では、駐車場付きなら駅距離の影響が緩和されます。

2. 大学に近い

大学から徒歩圏内なら、学生需要で安定。

3. 大型商業施設に近い

イオンモールなどの近くは生活利便性で需要あり。

4. 職住近接

工場・オフィスの近くは従業員需要。

5. 特殊な魅力

海沿い、緑豊か、ペット可など独自の魅力。

4年償却投資での判断基準

推奨

• 駅徒歩10分以内
• 複数路線利用可能
• ターミナル駅へのアクセス良好

許容

• 駅徒歩15分以内
• 単一路線でも本数が多い
• 周辺に需要を支える施設あり

避けるべき

• 駅徒歩20分超
• バス便のみ
• 周辺に需要を支える条件なし

駅距離を含めた物件条件で、4年償却の節税額と出口までの手取りを試算したい場合は、4年償却シミュレーターが使えます。

駅距離と売却

売却時にも駅距離は大きく影響します。

駅近物件：

• 買い手が多い
• 融資がつきやすい
• 価格が維持されやすい

駅遠物件：

• 買い手が限られる
• 融資が困難
• 価格を下げないと売れない

出口戦略の詳細は 出口戦略の基本 を参照してください。

まとめ

• 単身者向けは駅徒歩10分以内、ファミリーは15分以内が目安
• 駅遠物件は高利回りに見えても、空室で収益性が低下
• バス便物件は築古投資では避けるべき
• 出口（売却）を考慮すると駅近の優位性は大きい

関連記事

• 利回りと立地のバランス
• 空室リスクの見極め方
• 人口動態で読むエリア選び
• 築古木造アパートの物件選び
• 4年償却とは？