建物比率の重要性｜節税効果を左右するポイント

同じ1億円の物件でも、節税効果は1.6倍変わる

同じ1億円の築古アパートでも、土地と建物の値付けによって4年間の所得圧縮額が2,500万円〜4,000万円と1,500万円も変わります。これが「建物比率」の話です。

建物比率とは、購入価格のうち建物が占める割合のこと。減価償却できるのは建物部分だけなので、この比率が高い物件を選ぶ・あるいは契約書に建物価格を明記して比率を引き上げるだけで、課税所得を削るスピードが直接変わります——4年償却の節税戦略において、利回りと並ぶ最重要指標です。

ただし「比率を高めるほどお得」と単純に言えるわけではなく、郊外物件ほど建物比率が高くなる代わりに出口（売却）が難しくなるというトレードオフがあります。この記事では建物比率の計算方法から、物件選び・契約交渉での実務、そして出口戦略との総合判断まで整理します。

建物比率とは

建物比率とは、物件購入価格に占める建物価格の割合です。

建物比率 = 建物価格 ÷ 物件価格 × 100

例：1億円の物件

• 建物6,000万円、土地4,000万円 → 建物比率60%
• 建物4,000万円、土地6,000万円 → 建物比率40%

なぜ建物比率が重要か

減価償却できるのは建物部分のみです。土地は償却できません。

建物比率60%の場合（建物6,000万円）：

年間償却費 = 6,000万円 ÷ 4年 = 1,500万円

建物比率40%の場合（建物4,000万円）：

年間償却費 = 4,000万円 ÷ 4年 = 1,000万円

建物比率20%の差で、年間500万円の償却費の差が生じます。

建物比率が高い物件の特徴

1. 郊外・地方エリア

土地の価値が相対的に低いため、建物比率が高くなります。

エリア	建物比率目安
東京23区	15〜30%
首都圏郊外	25〜40%
地方都市	35〜50%

2. 敷地面積が小さい物件

土地面積が小さければ、土地価格も低くなり建物比率が上がります。

3. 容積率が高いエリア

同じ土地面積でも、容積率が高ければ大きな建物が建てられ、建物比率が高くなります。

4. 建物の状態が良い物件

適切にメンテナンスされた物件は、固定資産税評価でも建物価値が維持されます。

建物比率の確認方法

1. 固定資産税評価額

土地と建物それぞれの評価額から比率を計算。

2. 売買契約書

契約書に土地・建物の金額が明記されていれば、その比率を採用。

3. 不動産鑑定

専門家に依頼して評価してもらう方法。

建物比率を高める方法

1. 物件選びで高比率を狙う

そもそも建物比率が高い物件を選ぶのが最も確実です。

2. 売買契約書に明記

売主と交渉し、建物価格を高く設定して契約書に明記。

注意点：

• 合理的な範囲を超えると税務リスク
• 売主が消費税課税事業者なら負担増で交渉難

3. 固定資産税評価額以外の根拠を用意

• 建物の良好な状態（修繕履歴）
• 収益性（高い入居率）
• 不動産鑑定評価

建物比率と出口戦略

建物比率だけを追求すると、落とし穴があります。

高建物比率の物件（郊外）の出口リスク：

• 売却時に買い手が限られる
• 価格が下落しやすい
• 融資がつきにくい

4年償却投資では、償却メリットと出口のバランスが重要です。

建物比率と総合判断

条件	都心・低建物比率	郊外・高建物比率
建物比率	20〜30%	35〜50%
利回り	低い（6〜8%）	高い（10〜13%）
償却効果	低め	高め
売却容易性	高い	低い
空室リスク	低い	高い

結論： 建物比率だけでなく、出口・空室リスク・融資を総合的に判断してください。

建物比率の試算例

同じ1億円の物件を比較：

項目	都心物件	郊外物件
価格	1億円	1億円
建物比率	25%	40%
建物価格	2,500万円	4,000万円
年間償却費	625万円	1,000万円
4年間の所得圧縮額	2,500万円	4,000万円

郊外物件の方が1,500万円多く所得圧縮できますが、売却時のリスクも考慮が必要です。

まとめ

• 建物比率が高いほど減価償却費が増え節税効果大
• 郊外・地方は建物比率が高い傾向
• 契約書明記で比率を高められる可能性あり
• 出口戦略も含めた総合判断が重要

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