固定資産税評価額の見方｜建物価格の根拠として活用

あなたの物件、税務署はいくらと評価しているか

不動産には「複数の値段」があります。売買価格は不動産屋が決め、相続時の評価は路線価が決め、固定資産税評価額は市区町村が決める——同じ建物・同じ土地でも、場面によって違う数字が並びます。

このうち固定資産税評価額が、土地建物の按分計算で最も実務的に使いやすい理由は次の2点です。

• 評価が公的（市区町村が地方税法に基づいて決定）
• 土地と建物の金額が別々に明示されている（売買契約書だと総額のみで書かれることが多い）

4年償却の節税効果は「建物部分だけ」が減価償却の対象になるため、購入価格のうちいくらを建物に割り当てるかで、4年間の所得圧縮額が大きく変わります。固定資産税評価額は、その按分根拠として税務署にも通りやすい——実勢価格の70%程度しかない代わりに、客観性で勝負できる数字です。

この記事では、評価額の確認方法（納税通知書・評価証明書）から、築古木造物件で評価額が低くなる傾向、そして按分への具体的な使い方までを整理します。

固定資産税評価額とは

固定資産税評価額とは、市区町村が固定資産税を計算するために定める不動産の価値です（地方税法第341条第5号）。

土地と建物それぞれに評価額が設定され、3年ごと（基準年度）に見直されます（地方税法第349条）。

不動産投資では、この評価額を土地建物の按分計算の根拠として活用できます。

評価額の確認方法

1. 納税通知書で確認

毎年4〜6月に届く固定資産税の納税通知書に、課税明細書が同封されています。

課税明細書の見方：

• 土地の評価額
• 建物の評価額
• 課税標準額（実際に税金を計算する基準額）

2. 評価証明書を取得

市区町村の窓口で「固定資産評価証明書」を取得できます。

取得できる人：

• 所有者本人
• 所有者の委任を受けた人
• 売買契約の当事者（契約書の写しが必要）

手数料： 1通200〜400円程度

物件購入を検討する際は、売主に評価証明書の提供を依頼しましょう。

評価額と実勢価格の関係

固定資産税評価額は、実際の売買価格（実勢価格）とは異なります。

価格の種類	目安
実勢価格（時価）	100%
公示価格	100%
相続税路線価	80%程度
固定資産税評価額	70%程度

建物についても、再建築価格（新築した場合の価格）を基準に、経年減価を反映して評価されます。

築古物件の建物評価

木造建物の固定資産税評価額は、築年数に応じて減少します。

木造住宅の経年減価率の目安：

築年数	残存価値率
新築	100%
10年	約60%
20年	約25%
25年以上	約20%（下限）

築22年超の物件では、建物の評価額が最低ラインまで下がっていることが多いです。

土地建物按分への活用

按分計算の例：

• 購入価格：8,000万円
• 土地の評価額：3,500万円
• 建物の評価額：1,500万円

建物比率 = 1,500万円 ÷ (3,500万円 + 1,500万円) = 30%
建物価格 = 8,000万円 × 30% = 2,400万円

この方法は客観的な根拠として税務署に認められやすいです。

評価額が低い物件の対応

築古物件では建物評価が低く、そのまま按分すると節税効果が小さくなることがあります。

対応策：

1. 売買契約書に金額を明記

   • 売主と交渉して建物価格を設定
   • 合理的な範囲で建物比率を高める

2. 不動産鑑定を活用

   • 鑑定士に建物価値を評価してもらう
   • 修繕状態や収益性を考慮した評価

3. 複数の根拠を併用

   • 固定資産税評価額＋売買契約書＋修繕履歴

まとめ

• 固定資産税評価額は公的な不動産評価で、土地建物按分の根拠として使える
• 納税通知書か評価証明書で確認可能
• 築古物件は建物評価が低くなる傾向がある
• 建物比率を高めたい場合は、契約書明記や鑑定の併用を検討

関連記事

• 土地・建物の按分計算
• 減価償却費の計算方法
• 物件デューデリジェンス完全ガイド
• 建物比率の重要性
• 4年償却とは？