借地権付き物件とは何ですか？

土地の所有権ではなく、土地を借りる権利（借地権）が付いた物件です。土地の所有者に地代を支払いながら建物を所有します。所有権物件より2〜3割安く取得できるのが特徴です。

借地権付き物件でも4年償却はできますか？

はい、可能です。減価償却の対象は建物部分であり、土地が所有権か借地権かは関係ありません。築22年超の木造建物であれば、簡便法により4年で全額償却できます。

借地権付き物件のデメリットは何ですか？

主に3つあります。①毎月の地代が発生する、②建替え・売却時に地主の承諾が必要（承諾料が発生することも）、③融資が付きにくい場合がある。ただし4年償却の資本効率の高さで、これらのデメリットを上回るケースがあります。

借地権は減価償却できますか？

原則として借地権は非減価償却資産です。普通借地権は期間の定めがなく償却できません。ただし定期借地権は契約期間に応じて償却できるケースがあります。4年償却の観点では、償却対象はあくまで建物部分です。

借地権付き物件の固定資産税はどうなりますか？

建物の固定資産税はオーナーが負担しますが、土地の固定資産税は地主が負担します。所有権物件に比べて固定費が軽くなるため、キャッシュフローが改善します。

借地権付き物件×4年償却｜所有権より資本効率が高い理由

借地権付き物件が4年償却に向いている理由

「借地権付き物件は避けるべき」。不動産投資の一般的なアドバイスではそう言われます。融資が付きにくい、売却しにくい、地代がかかる。確かにその通りです。

しかし 4年償却を目的とする投資 では、話が変わります。

借地権付き物件の最大の特徴は、 所有権物件より2〜3割安く取得できるにもかかわらず、建物価格は同じ という点です。4年償却で重要なのは建物価格であり、土地の権利形態ではありません。なお築22年超の木造建物を簡便法で4年償却できる根拠は、減価償却資産の耐用年数等に関する省令第3条および国税庁の耐用年数の適用等に関する取扱通達1-5-1（中古資産の耐用年数の見積法及び簡便法）によります。

所有権と借地権の価格構造

同じ立地・同じ建物の物件を、所有権と借地権で比較してみます。

項目	所有権	借地権
土地（または借地権）	5,000万円	3,000万円
建物	2,500万円	2,500万円
取得総額	7,500万円	5,500万円
差額	−	△2,000万円（27%安い）

建物は同じ2,500万円です。4年償却の対象となる建物価格は変わりません。

4年償却の資本効率を比較する

同じ建物価格＝同じ所得圧縮額を、より少ない投資で得られる。これが借地権付き物件の「資本効率の高さ」です。

項目	所有権	借地権
取得総額	7,500万円	5,500万円
建物価格	2,500万円	2,500万円
年間所得圧縮額	625万円	625万円
4年間の所得圧縮額	2,500万円	2,500万円
投資額あたりの所得圧縮率	33%	45%

所得圧縮額は同じ2,500万円。しかし投資額に対する比率は、借地権の方が12ポイント高くなります。

言い換えれば、 同じ7,500万円の予算があるなら、借地権付き物件を複数取得してより大きな所得圧縮を狙える 可能性があります。

借地権の種類と4年償却への影響

借地権にはいくつかの種類があり、それぞれ特徴が異なります。根拠法は1992年8月施行の借地借家法（平成3年法律第90号）です。

旧法借地権

1992年（平成4年）の借地借家法施行前に設定された借地権で、旧借地法が適用されます。

借主に極めて有利：正当事由がなければ更新を拒否されない
事実上の半永久的な利用権
中古市場で最も多く流通しているタイプ
4年償却との相性：建物の建替えも可能で、長期的な運用に適する

普通借地権

借地借家法第3条〜第9条に基づく借地権。旧法借地権と同様に更新が原則認められます。

存続期間：初回30年、最初の更新で20年、2回目以降は10年（借地借家法第3条・第4条）
法定更新制度により、地主は正当事由がなければ更新を拒否できない
減価償却の取扱い：契約期間はあるが更新が原則認められるため、税務上は実質的に存続期間が定まっていないものとして非減価償却資産として扱われる
4年償却との相性：建物の4年償却には影響なし（償却対象は建物部分のみ）

定期借地権

契約期間満了で確定的に終了する借地権です（借地借家法第22条〜第24条）。

一般定期借地権：50年以上（第22条）
建物譲渡特約付借地権：30年以上（第24条）
事業用定期借地権：10〜50年（第23条）
減価償却の取扱い：契約期間が確定しているため、契約期間に応じて償却できる場合がある（所得税法施行令第6条、法人税基本通達7-3-8等を参照）
4年償却との相性：残存期間が短い場合、売却先が限定される点に注意

4年償却で狙うなら、 旧法借地権または普通借地権 が適しています。更新が前提のため出口で売却しやすく、借地権の価値も安定しています。

借地権付き物件のメリット

1. 取得価格が2〜3割安い

土地の所有権を取得しない分、物件価格が安くなります。同じ予算でより多くの所得圧縮が可能です。

2. 土地の固定資産税がかからない

土地の固定資産税・都市計画税は土地の所有者（地主）が負担します。オーナーは建物の固定資産税のみ。年間の固定費が軽くなり、キャッシュフローが改善します。

3. 建物比率が高くなる

取得総額に対する建物価格の割合が高くなるため、4年償却の効率が上がります。

権利形態	取得総額	建物価格	建物比率
所有権	7,500万円	2,500万円	33%
借地権	5,500万円	2,500万円	45%

所有権物件の建物比率33%に対し、借地権付き物件は45%。同じ建物でも、取得総額が小さい分、建物比率は自動的に高くなります。

実例：駅前商業ビルで見る借地権の経済構造

4年償却の主戦場は築22年超の木造アパートですが、 借地権の経済構造そのものを理解する ために、実際の旧法借地権物件の事例を見ておきます。以下は、東京都内・私鉄駅前の商業地にあるRC・鉄骨造の小規模商業ビル（築古・敷地約27坪）の実例です。

契約構造

項目	内容
建物	RC・鉄骨造の中層商業ビル（築古）
敷地	約27坪（借地）
借地権	旧借地法時代に設定された堅固建物の借地権
直近の更新	30年の合意更新（旧借地法第4条）
月額地代	月数万円台（格安）
用途	各フロア事業用建物賃貸借（事務所・店舗・教室など）

賃料レバレッジ

項目	金額
月額地代（地主への支払）	月数万円（格安）
月額転貸賃料（ビル全体・テナント収入合計）	約200万円規模
賃料レバレッジ	地代の数十倍

地主に支払う地代は月数万円の格安水準、一方ビル全体のテナント収入は月200万円規模。地代との比率は数十倍に達します。所有権物件では到達できない極端な収益構造で、これは 旧借地法時代の地代水準が現在の市場賃料と乖離している（地代が事実上「凍結」されている） ことに由来します。

この事例から読み取れる3つの論点

1. 「30年契約」の見え方に注意

契約書を見ると「30年で合意更新したから期間満了で終わる」ように読めますが、これは旧借地法第4条の 合意更新。借地権そのものは旧法時代から続く借地権で、合意期間満了後も再度更新可能です（地主が正当事由を立証しない限り更新拒絶できない＝旧借地法第6条）。

実務では「期間が30年」という記述だけ見て短く感じる買い手が多く、価格交渉で有利に働くことがあります。 買い手は契約書の「期間」だけでなく、借地権の設定時期と適用法（旧法か新法か）を必ず確認 してください。

2. 旧法借地権の地代は時価から大きく乖離する

旧法下の地代は、地代増額請求（借地借家法第11条／旧借地法第12条）の交渉余地は法律上はあるものの、実務では地主側からの値上げ交渉が困難で、結果として駅前商業地でも周辺賃料の数十分の一の水準が長年維持されることがあります。 この「地代の凍結」が借地権の経済価値の源泉 です。

3. 朽廃特約の文言を必ず確認する

この事例の契約書には「建物が朽廃したときは借地権が消滅する」と記載されていました。前述のとおり、これは旧借地法第5条の確認規定として有効ですが、 RC造の堅固建物では朽廃判定はほぼ不可能 （構造体が健全な限り該当しない）。築古でも借地権はそのまま存続します。

仮に「滅失」と記載されていれば強行規定違反で無効主張可能ですが、「朽廃」の場合は文言上有効。買い手は両者の違いを正確に認識することが重要です。

4年償却物件への応用

この実例は商業ビルですが、構造は 木造アパート × 4年償却 にもそのまま当てはまります。

旧法借地権の地代水準は時価より低いことが多い → キャッシュフロー有利
「30年契約」「期間満了」等の見た目の制約に惑わされず、設定時期と適用法を確認
朽廃と滅失の違いを理解した上で契約書を読む

特に 旧借地法時代に設定された借地権の上に建つ築22年超の木造アパート は、4年償却の対象として競合が少なく、価格交渉も通りやすい狙い目です。

借地権付き物件のデメリットと対策

1. 地代が毎月発生する

借地権付き物件では、地主に対して地代を支払う必要があります。住宅利用の場合、地代の一般的な目安は土地の固定資産税・都市計画税の合計額の3〜5倍とされ、商業利用ではさらに高く5〜8倍が相場とされます（出典：実務上の慣行的な目安。土地の固定資産税評価額と路線価を基準に個別交渉される）。年間数十万円の固定コストになります。

対策：地代はキャッシュフロー計算に必ず織り込む。家賃収入から地代を差し引いた実質収支で判断すること。

2. 融資が付きにくい

借地権付き物件は担保評価が低くなるため、金融機関によっては融資を受けにくいケースがあります。

対策：借地権付き物件への融資実績がある金融機関を選ぶ。自己資金比率を高めに設定する。

3. 売却時に地主の承諾が必要

借地権の譲渡には地主の承諾が必要（民法第612条）で、承諾料が発生するのが慣行です。相場は借地権価格の5〜15%、最も多いのは10%前後。都心部・商業地では20〜30%となるケースもあれば、郊外では5%程度に留まることもあります。

対策：購入前に地主との関係性を確認する。承諾料の相場を売却計画に織り込む。なお、地主の承諾が得られない場合でも、借地非訟手続（借地借家法第19条）により裁判所の許可で譲渡できる制度があります。

4. 借地権は減価償却できない

借地権自体は非減価償却資産です。所有権の土地と同じく、借地権部分は経費化できません。

対策：4年償却の対象はあくまで建物。借地権が償却できないことは、所有権の土地が償却できないことと同じ。実質的なデメリットではありません。

借地権の評価と按分

取得時の按分

借地権付き物件の取得価格は「借地権＋建物」で構成されます。

借地権部分：非減価償却資産（土地と同じ扱い）
建物部分：減価償却の対象

按分の根拠は、固定資産税評価額の比率や売買契約書の記載額が一般的です。所有権物件の場合と考え方は同じです。

借地権の価格目安

借地権価格は所有権価格の60〜70%程度が一般的な目安です。具体的な割合は国税庁の路線価図に記号A〜G（A:90%、B:80%、C:70%、D:60%、E:50%、F:40%、G:30%）で示されており、住宅地は60〜70%、繁華街では90%、郊外では30〜40%という分布になります。実際の取引では、この借地権割合を参考にしながら、需給や地主との関係で変動します。

定期借地権付きマンションなどでは、所有権に比べて2〜3割安い水準で取引されています。築古木造アパートの場合も、概ねこの範囲に収まります。

所有権vs借地権：4年償却の総合比較

同じ建物（築25年・木造・建物2,500万円）を所有権と借地権で取得した場合の6年間のシミュレーションです。

項目	所有権	借地権
取得総額	7,500万円	5,500万円
年間所得圧縮額（4年間）	625万円	625万円
4年間の所得圧縮合計	2,500万円	2,500万円
年間地代	0円	約30万円
4年間の地代合計	0円	約120万円
土地の固定資産税（年間）	約40万円	0円
4年間の固定資産税差	約160万円	0円
売却時の承諾料	0円	約300万円

地代は4年間で約120万円かかりますが、土地の固定資産税が約160万円軽くなるため、差し引きではほぼ同等です。

最大の差は取得価格の2,000万円。この差額を他の投資に回すか、2棟目の頭金に充てれば、全体の資本効率はさらに高まります。

借地権付き物件が向いている人

自己資金を効率的に使いたい医師：同じ予算でより大きな所得圧縮を狙いたい
融資枠を温存したい医師：取得価格が低い分、融資の利用額を抑えられる
複数棟を段階的に取得したい医師：1棟あたりの投資額が小さく、分散しやすい

逆に、長期保有で資産形成を重視する場合は、土地の所有権がある物件の方が安心感があります。

注意すべきポイント

地主との関係

借地権は地主との信頼関係が前提です。購入前に以下を確認してください。

地代の支払い状況（滞納履歴の有無）
地主の承諾実績（過去の譲渡・建替えで問題がなかったか）
地主の属性（個人か法人か、相続リスクの有無）

借地契約の内容

借地期間と更新条件
建替え・増改築の条件
譲渡承諾に関する取り決め
地代改定のルール

「朽廃」と「滅失」は別概念（実務で最も誤解されやすい論点）

借地契約書を読むときに、最も注意すべきなのが「朽廃（きゅうはい）」と「滅失（めっしつ）」の区別です。両者は字面が似ていますが、法的にはまったく別物として扱われます。借地契約書には「建物が朽廃したときは借地権が消滅する」という条項がしばしば書かれていますが、これを「滅失」と混同して借地権を諦めてしまうケースがあります。

概念	意味	借地権への影響
朽廃	経年劣化により建物が物理的に効用を失った状態（自然朽廃）	旧借地法第5条により借地権消滅（法定の確認規定）
滅失	火災・地震・取り壊し等による物理的消失	借地権は消滅しない。再築が可能

朽廃特約は有効、滅失特約は無効になり得る

借地契約書の「建物が朽廃したときは借地権が消滅する」という条項は、旧借地法第5条の確認規定として有効です。ただし、RC造・鉄骨造のいわゆる堅固建物の場合、朽廃の判定は実務上極めて困難で、判例（最判昭和42年4月28日民集21巻3号780頁等）でも厳格な物理的判定が求められます。築40〜50年のRC造ビルでも、構造体が健全であれば朽廃には該当しません。

一方、「建物が滅失したら借地権が消滅する」という特約は、 借地借家法第9条・第30条、旧借地法第11条の強行規定（借地人に不利な特約は無効）に違反する可能性が高く、無効主張ができます。火災・地震で建物が滅失しても、借地権は存続期間中であれば残り、再築すれば旧借地法第7条により法定更新（堅固建物30年延長）の道もあります（借地借家法（平成3年法律第90号））。

旧借地法借地権の強さ

旧借地法（1992年7月31日以前に設定された借地権）には借地借家法附則第6条により旧法が引き続き適用され、借地人に有利な規定が温存されます。

期間の定めがない場合、堅固建物（RC・鉄骨等）は 法定60年 （旧借地法第2条第1項）
期間を定める場合、堅固建物は 最低30年 で合意可能（同条第2項）
期間満了後の合意更新も30年以上で可能（旧借地法第4条）
法定更新（地主が異議を述べないと自動継続）は新法施行後も維持

新法の定期借地権よりも、旧法借地権の方が借地人保護は厚いのが実態です。

契約書に不利な条項があっても強行規定違反なら無効主張は可能ですが、地主との紛争を避けるためにも、購入前に弁護士・司法書士による契約審査を推奨します。

出口戦略

借地権付き物件の売却先は、同じく4年償却を狙う投資家や、借地権に慣れた地場の不動産会社が中心です。所有権物件に比べて買い手は限定されますが、価格が安い分、需要は一定数あります。

まとめ

借地権付き物件は所有権より 2〜3割安く取得 でき、建物価格は同じ
4年償却の所得圧縮額は同じだが、 投資額あたりの効率が12ポイント高い
土地の固定資産税がかからず、 キャッシュフローが改善
地代の発生、融資の難しさ、売却時の承諾料がデメリット
旧法借地権・普通借地権 が4年償却との相性が良い
地主との関係性と借地契約の内容を購入前に必ず確認