減価償却スケジュール作成｜4年間のシミュレーション

4年償却スケジュールの基本

築22年超の木造アパートは、簡便法により4年で建物価額全額を償却できます。

基本の計算：

年間償却費 = 建物取得価額 ÷ 4年

購入時点で4年間の償却スケジュールを作成し、キャッシュフローと税金の推移を把握しておくことが重要です。

シミュレーション条件

以下の条件で4年償却のシミュレーションを行います。

項目	金額
物件価格	8,000万円
建物価格	5,000万円
土地価格	3,000万円
年間家賃収入	600万円
経費（償却費除く）	100万円
購入者の所得税率	45%（住民税込み55%）

年度別償却スケジュール

建物5,000万円、4年償却の場合：

年度	年間償却費	累計償却額	未償却残高
1年目	1,250万円	1,250万円	3,750万円
2年目	1,250万円	2,500万円	2,500万円
3年目	1,250万円	3,750万円	1,250万円
4年目	1,250万円	5,000万円	0円
5年目〜	0円	5,000万円	0円

4年目で償却完了し、5年目以降は償却費がなくなります。

キャッシュフローシミュレーション

1〜4年目（償却期間中）

家賃収入：     600万円
経費：       △100万円
減価償却費：△1,250万円
────────────────
不動産所得：  △750万円（赤字）

この赤字750万円を給与所得と損益通算：

給与所得2,000万円 + 不動産所得△750万円 = 課税所得1,250万円
節税効果：750万円 × 55% = 約412万円

5年目以降（償却終了後）

家賃収入：     600万円
経費：       △100万円
減価償却費：       0円
────────────────
不動産所得：   500万円（黒字）

不動産所得500万円に課税：

追加税負担：500万円 × 55% = 約275万円

これがデッドクロスの正体です。

4年間の節税効果総額

年度	償却費	節税効果（税率55%）
1年目	1,250万円	687万円
2年目	1,250万円	687万円
3年目	1,250万円	687万円
4年目	1,250万円	687万円
合計	5,000万円	約2,750万円

4年間で約2,750万円の節税効果。ただし、売却時に税金が発生する点に注意。

月割計算が発生するケース

事業開始が年の途中の場合、初年度は月割計算になります。

例：7月に事業開始の場合

年度	償却月数	償却費
1年目	6ヶ月	625万円
2年目	12ヶ月	1,250万円
3年目	12ヶ月	1,250万円
4年目	12ヶ月	1,250万円
5年目	6ヶ月	625万円
合計	48ヶ月	5,000万円

5年目に残り6ヶ月分の償却が残る点に注意してください。

出口戦略を含めた長期計画

推奨スケジュール：

年	アクション
1年目	購入・償却開始
2〜4年目	償却による節税
5年目	償却終了・売却準備
6年目〜	長期譲渡所得で売却

5年超保有で長期譲渡所得（税率約20%）が適用されるため、6年目以降の売却が有利です。

スケジュール作成のポイント

1. 購入時点で出口まで計画

   • 4年償却＋2年保有＝6年での売却を想定

2. 月割計算を考慮

   • 年初に購入すればフル償却可能

3. キャッシュフロー表を作成

   • 年度ごとの税金とキャッシュを把握

4. 売却後の税金も試算

   • 譲渡所得税を含めたトータルで判断

まとめ

• 4年償却は毎年建物価額の25%を経費計上
• 高所得者は4年間で数千万円の節税効果
• 5年目以降は償却がなくなりキャッシュフロー悪化
• 購入時に6年間のスケジュールを作成すべき

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