4年償却の落とし穴｜よくある失敗パターンと回避策

失敗パターン1：空室で収支が破綻

「節税できれば空室でもいい」は危険な考えです。

融資を受けて購入した場合、返済は待ってくれません。空室が続けば自己資金から返済することになり、節税どころか持ち出しが発生します。

回避策： 賃貸需要のあるエリアを選ぶ。表面利回りより入居率を重視する。

失敗パターン2：修繕費の見積もり甘さ

築古物件は修繕費がかかります。購入直後に外壁塗装150万円、給湯器交換10万円×6室、雨漏り修繕100万円…。想定外の出費で利益が吹き飛ぶケースは多いです。

回避策： 購入前のインスペクション必須。修繕履歴の確認。購入後3年以内に発生しうる修繕費を見積もっておく。

失敗パターン3：売却できない

「築古でも節税ニーズがあるから売れる」は半分正解、半分不正解です。

立地が悪い物件、旧耐震基準の物件、管理状態が悪い物件は買い手がつきません。出口で売れなければ、節税メリットは帳消しです。

回避策： 購入前に「自分が買い手なら買うか」を冷静に判断する。売却実績のある業者から購入する。

失敗パターン4：融資が通らない

築古木造は融資が厳しくなります。法定耐用年数超えの物件に長期ローンを出す金融機関は限られています。

回避策： 築古木造に融資実績のある金融機関を事前にリサーチ。自己資金比率を高めに設定する。

失敗パターン5：税務否認

建物価格を不当に高く設定すると、税務署から否認されるリスクがあります。

回避策： 固定資産税評価額や不動産鑑定評価を根拠にした合理的な按分を行う。

次回は税制改正の影響を解説します。