デッドクロス対策｜償却切れ後の戦略的売却タイミング

デッドクロスとは

デッドクロスとは、帳簿上の経費（減価償却費）よりも実際の支出（ローン元金返済）が上回る状態です。

築古木造アパートの場合、4年で償却が終了すると急にこの状態に陥ります。

なぜキャッシュフローが悪化するのか

償却期間中（1〜4年目）：

• 家賃収入：500万円
• 減価償却費：▲1,250万円
• 帳簿上：赤字（税金ゼロ）
• 手元：キャッシュが残る

償却終了後（5年目〜）：

• 家賃収入：500万円
• 減価償却費：ゼロ
• 帳簿上：黒字（税金発生）
• 手元：税金分だけキャッシュアウト

家賃収入は変わらないのに、税金が発生してキャッシュフローが悪化する。これがデッドクロスの正体です。

対策1：売却タイミングの設計

最もシンプルな対策は、デッドクロス前後で売却することです。

• 4年目終了時点で含み益があれば5年目に入って即売却準備
• 6年目の1月1日以降（長期譲渡所得適用後）に売却実行

購入時点で「いつ売るか」を決めておくことが重要です。

対策2：次の物件を購入

売却せずに保有を続けるなら、新たな築古木造を購入して償却費を補充する方法があります。

ただし、物件を増やし続けることになり、管理の手間と融資枠の問題が生じます。出口のない自転車操業にならないよう注意が必要です。

対策3：法人での繰越欠損金活用

法人所有の場合、過去の赤字を10年間繰り越せます。償却期間中に積み上げた繰越欠損金で、5年目以降の利益を相殺する戦略も有効です。

次回は4年償却の落とし穴を解説します。