物件選び・エリア 公開: 2025.01.23
東京23区の築古木造投資｜エリア別利回りと特徴
東京23区の特徴
東京23区は日本最大の賃貸需要を持つエリアです。
投資メリット：
- 賃貸需要が安定
- 空室リスクが低い
- 売却時の流動性が高い
- 融資が受けやすい
投資デメリット：
- 価格が高い
- 利回りが低め
- 建物比率が低い
- 競争が激しい
エリア別の特徴
城東エリア（足立区・葛飾区・江戸川区・墨田区・江東区）
| 項目 | 特徴 |
|---|---|
| 利回り目安 | 7〜10% |
| 価格帯 | 5,000万〜1億円 |
| 賃貸需要 | 単身者中心 |
| 特徴 | 価格が抑えめ、下町エリア |
築古木造アパートが比較的多く、利回りも高めで狙い目のエリアです。
城北エリア（板橋区・北区・練馬区）
| 項目 | 特徴 |
|---|---|
| 利回り目安 | 7〜9% |
| 価格帯 | 6,000万〜1.2億円 |
| 賃貸需要 | 単身者・学生 |
| 特徴 | 大学が多く学生需要あり |
池袋へのアクセスが良く、安定した需要があります。
城西エリア（杉並区・中野区・世田谷区西部）
| 項目 | 特徴 |
|---|---|
| 利回り目安 | 6〜8% |
| 価格帯 | 8,000万〜1.5億円 |
| 賃貸需要 | 単身者・DINKS |
| 特徴 | 住環境が良好、人気エリア |
価格は高めですが、需要が安定しており長期保有に向いています。
城南エリア（品川区・大田区・目黒区）
| 項目 | 特徴 |
|---|---|
| 利回り目安 | 5〜7% |
| 価格帯 | 1億〜2億円 |
| 賃貸需要 | 単身者・ファミリー |
| 特徴 | 高級住宅地を含む |
利回りは低いですが、資産価値の安定性は高いです。
都心3区（千代田区・中央区・港区）
| 項目 | 特徴 |
|---|---|
| 利回り目安 | 4〜6% |
| 価格帯 | 1.5億円以上 |
| 賃貸需要 | 高所得単身者 |
| 特徴 | 超都心、木造アパートは希少 |
築古木造アパートはほとんど存在せず、4年償却投資には向きません。
23区投資の戦略
4年償却投資に適したエリア
おすすめ：城東・城北エリア
理由：
- 築古木造アパートの供給がある
- 利回りがそこそこ確保できる
- 出口（売却）も比較的容易
建物比率への対応
23区は土地値が高く、建物比率が30〜50%と低めになりがちです。
対策：
- 建物比率が高い物件を選ぶ
- 固定資産税評価額で有利な物件を探す
- 売買契約書での按分交渉
融資戦略
23区は担保評価が高いため、融資は比較的受けやすいです。
ただし、築古木造は：
- 融資期間が短い（10〜15年程度）
- 自己資金が必要（物件価格の2〜3割）
23区の物件探しのコツ
1. エリアを絞る
23区全体ではなく、特定のエリア（例：板橋区、練馬区）に絞って探す。
2. 地元業者との関係構築
大手ポータルに出る前の情報を得るため、地元の不動産業者と関係を作る。
3. 相場より安い物件を狙う
- 売り急ぎ物件
- 相続案件
- リノベーションが必要な物件
注意点
再建築不可物件
23区には再建築不可の物件が多く存在します。価格は安いですが、将来の売却が困難になるリスクがあります。
借地権物件
土地が借地権の物件もあります。利回りは高いですが、出口戦略が限定されます。
まとめ
- 23区は空室リスクが低く売却しやすい
- 城東・城北エリアが築古木造投資に向いている
- 建物比率が低めなので物件選びが重要
- 地元業者との関係構築で良い物件を入手
