物件選び・エリア 公開: 2025.01.23
千葉郊外（松戸・柏等）の投資ガイド
千葉郊外エリアの特徴
千葉県郊外エリア（常磐線沿線、外房・内房方面など）は、船橋・千葉市よりさらに高い利回りが期待できます。
投資メリット：
- 高利回り（10〜15%）
- 建物比率が高い（60〜75%）
- 価格が手頃
- 物件の選択肢が多い
投資デメリット：
- 空室リスクが船橋・千葉より高い
- 売却が困難な場合あり
- エリアにより需要が限定的
- 人口減少傾向のエリアあり
常磐線沿線
松戸市
| 項目 | 特徴 |
|---|---|
| 人口 | 約50万人 |
| 利回り目安 | 9〜13% |
| 価格帯 | 3,000万〜7,000万円 |
| 賃貸需要 | 単身者中心 |
特徴：
- 常磐線・千代田線で都心へ直通
- 松戸駅周辺は商業施設充実
- 東京に比較的近い
松戸駅周辺は需要が安定。新松戸駅周辺も武蔵野線乗換で便利。
柏市
| 項目 | 特徴 |
|---|---|
| 人口 | 約43万人 |
| 利回り目安 | 10〜14% |
| 価格帯 | 2,500万〜6,500万円 |
| 賃貸需要 | 単身者・ファミリー |
特徴：
- 柏駅は常磐線の主要駅
- つくばエクスプレス（柏の葉キャンパス）
- 商業施設が充実
柏駅周辺とTX沿線は需要あり。駅から離れると厳しくなります。
我孫子市・取手市
| 項目 | 特徴 |
|---|---|
| 人口 | 我孫子約13万人、取手約10万人 |
| 利回り目安 | 12〜16% |
| 価格帯 | 1,500万〜4,500万円 |
| 賃貸需要 | 限定的 |
特徴：
- 常磐線各駅停車の終点エリア
- 利回りは高いが需要は限定的
- 駅近物件に絞る必要あり
高利回りが魅力ですが、空室リスクへの対策が重要。
つくばエクスプレス沿線
流山市
| 項目 | 特徴 |
|---|---|
| 人口 | 約21万人（増加中） |
| 利回り目安 | 9〜12% |
| 価格帯 | 3,500万〜7,500万円 |
| 賃貸需要 | ファミリー中心 |
特徴：
- TX開通で人口急増
- 子育て世代に人気
- 流山おおたかの森駅周辺が中心
人口増加エリアで将来性があります。ファミリー向け物件に需要。
野田市
| 項目 | 特徴 |
|---|---|
| 人口 | 約15万人 |
| 利回り目安 | 12〜16% |
| 価格帯 | 1,500万〜4,000万円 |
| 賃貸需要 | 限定的 |
利回りは高いですが、需要は工場勤務者などに限定されます。
外房・内房方面
木更津市・袖ケ浦市
| 項目 | 特徴 |
|---|---|
| 利回り目安 | 12〜17% |
| 価格帯 | 1,500万〜4,500万円 |
| 賃貸需要 | 限定的 |
アクアラインで東京へアクセス可能。アウトレットもあり観光需要も。ただし通勤需要は限定的。
成田市
| 項目 | 特徴 |
|---|---|
| 人口 | 約13万人 |
| 利回り目安 | 11〜15% |
| 価格帯 | 2,000万〜5,000万円 |
| 賃貸需要 | 空港関連勤務者 |
成田空港関連の勤務者需要があります。空港アクセス圏内の物件が狙い目。
投資戦略
狙い目エリア
◎ おすすめ
- 松戸市（松戸駅、新松戸駅周辺）
- 柏市（柏駅周辺、柏の葉キャンパス周辺）
- 流山市（流山おおたかの森駅周辺）
○ 検討可
- 我孫子市（我孫子駅周辺のみ）
- 野田市（野田市駅周辺のみ）
△ 要検討
- 外房・内房方面（高リスク）
- 駅から遠いエリア全般建物比率を活かす
千葉郊外は建物比率が高いため、償却メリットを最大化できます。
例：5,000万円の物件
- 建物比率70%：建物3,500万円
- 年間償却費：875万円（4年償却）
出口戦略
郊外物件は売却が難しいケースがあります。
対策：
- 購入価格を抑える
- 駅近物件を選ぶ
- 長期保有も選択肢に
融資の注意点
千葉郊外の築古木造は、融資が厳しくなる傾向があります。
- 担保評価が低い
- 現金購入が前提になることも
地元の千葉銀行、京葉銀行、各信用金庫への相談を検討しましょう。
まとめ
- 千葉郊外は高利回り・高建物比率が魅力
- 松戸、柏、流山が比較的狙い目
- 空室リスク・売却リスクは船橋・千葉より高い
- 駅近物件に絞り、出口戦略を事前に検討
