物件選び・エリア 公開: 2025.01.23
物件デューデリジェンス完全ガイド｜購入前調査の全体像
デューデリジェンスとは
デューデリジェンス（Due Diligence）とは、投資や取引の前に行う詳細な調査・評価のことです。
不動産投資では、購入前に物件のリスクと価値を正確に把握するために実施します。
目的：
- 隠れたリスクの発見
- 適正価格の判断
- 収益性の検証
- 法的問題の確認
デューデリジェンスの4つの領域
1. 物理的デューデリジェンス
建物・土地の状態を調査します。
| 調査項目 | 確認方法 |
|---|---|
| 建物の劣化状況 | インスペクション |
| 修繕履歴 | 売主・管理会社から入手 |
| 設備の状態 | 現地確認 |
| 土地の状態 | 現地確認、地盤調査 |
| 境界 | 測量図、現地確認 |
2. 法的デューデリジェンス
法律上の問題がないかを調査します。
| 調査項目 | 確認方法 |
|---|---|
| 登記内容 | 登記簿謄本 |
| 抵当権・差押え | 登記簿謄本 |
| 建築確認・検査済証 | 売主から入手 |
| 用途地域・建ぺい率 | 市区町村、重要事項説明 |
| 違法建築の有無 | 建築確認申請との照合 |
| 境界紛争 | 売主ヒアリング |
3. 経済的デューデリジェンス
収益性と財務状況を調査します。
| 調査項目 | 確認方法 |
|---|---|
| 家賃収入 | レントロール |
| 入居率推移 | 過去データを売主から |
| 家賃相場 | 周辺調査、ポータルサイト |
| 経費 | 管理会社から収支実績 |
| 固定資産税 | 納税通知書 |
| 修繕費見込み | インスペクション結果 |
4. 環境デューデリジェンス
周辺環境とリスクを調査します。
| 調査項目 | 確認方法 |
|---|---|
| ハザードマップ | 市区町村のWebサイト |
| 土壌汚染 | 過去の用途確認 |
| 周辺の嫌悪施設 | 現地確認 |
| 将来の開発計画 | 都市計画図 |
| 騒音・臭気 | 現地確認（時間帯を変えて） |
入手すべき書類一覧
売主から入手
- 登記簿謄本（登記事項証明書）
- 公図・地積測量図
- 建築確認申請書・検査済証
- 固定資産税評価証明書
- レントロール
- 賃貸借契約書（全戸分）
- 修繕履歴
- 管理委託契約書
- 過去の収支実績
自分で取得
- 登記簿謄本（最新）
- 用途地域等の証明書
- ハザードマップ
インスペクション業者から
- 建物状況調査報告書
デューデリジェンスのフロー
【物件情報入手】
↓
【初期スクリーニング】
- 立地・利回り・価格の確認
- 明らかなNG要因の有無
↓
【買付申込】
↓
【詳細デューデリジェンス】
- 書類確認
- 現地調査
- インスペクション
- 周辺調査
↓
【リスク評価・価格交渉】
↓
【最終判断】
- 購入/見送り/条件変更
↓
【売買契約】チェックリスト
物理的チェック
- 外壁のひび割れ・剥がれ
- 屋根の劣化状況
- 基礎のひび割れ
- 雨漏り痕
- シロアリ被害
- 設備の動作確認
- 共用部の状態
法的チェック
- 所有権の確認
- 抵当権の有無
- 建築基準法違反の有無
- 接道義務の充足
- 境界の明確さ
経済的チェック
- 家賃の相場比較
- 空室率の確認
- 滞納者の有無
- 必要修繕費の見積もり
- 融資条件の確認
環境チェック
- 洪水・土砂災害リスク
- 周辺の嫌悪施設
- 治安状況
- 将来の開発計画
問題発見時の対応
価格交渉
修繕費用や収益減少分を根拠に値引き交渉。
例： 「インスペクションで外壁塗装が必要と判明しました。費用150万円を考慮した価格をお願いします。」
契約条件の追加
- 瑕疵担保責任の範囲拡大
- 修繕を売主負担で実施
- 特約条項の追加
購入見送り
重大な問題が発見された場合は、購入を見送る勇気も必要。
まとめ
- デューデリジェンスは購入前の必須プロセス
- 物理・法的・経済・環境の4領域を調査
- 必要書類を漏れなく入手・確認
- 問題発見時は交渉または見送りを判断
