物件選び・エリア 公開: 2025.01.23
レントロールの読み方｜収益性を正しく評価する
レントロールとは
レントロールとは、物件の各部屋の賃貸状況をまとめた一覧表です。
記載される主な情報：
- 部屋番号
- 間取り・面積
- 家賃・共益費
- 入居者名（または有無）
- 入居日
- 契約更新日
- 敷金・礼金
物件の収益性を判断する最重要資料です。
レントロールの入手方法
仲介業者を通じて売主または管理会社から入手します。
タイミング：
- 物件資料請求時に依頼
- 内見前に入手しておく
- 最新版を契約前に再確認
古いレントロールは情報が変わっている可能性があるため、なるべく最新のものを入手しましょう。
確認すべき項目
1. 家賃と相場の比較
各部屋の家賃が相場と比較して適正かを確認します。
チェック方法：
- 近隣の同条件物件の募集家賃を調査
- 不動産ポータルサイトで相場を確認
- 仲介業者に相場をヒアリング
相場より高い家賃の場合、退去後に下げる必要があり、収益が減少します。
2. 空室の状況
| 空室状況 | 評価 |
|---|---|
| 満室 | 良好 |
| 1〜2室空室 | 要確認 |
| 長期空室あり | 注意 |
| 半分以上空室 | 要警戒 |
長期空室の確認ポイント：
- なぜ空室が続いているか
- 家賃設定は適切か
- 設備や条件に問題がないか
3. 入居期間
長期入居者と短期入居者のバランスを確認します。
長期入居者が多い場合：
- メリット：安定した収入
- リスク：一斉退去の可能性、家賃が相場より高い可能性
短期入居者が多い場合：
- リスク：入居付けの手間、原状回復費用の頻度
4. 契約条件
- 敷金：退去時の原状回復費用に充当
- 礼金：収入として計上
- 契約期間：普通借家か定期借家か
- 更新料：更新時の収入
収益性の再計算
レントロールの家賃をそのまま使わず、以下の調整を行います。
相場家賃での再計算
現状家賃：月40万円（8室×5万円）
相場家賃：月36万円（8室×4.5万円）
年間差額：48万円の減収相場家賃で利回りを再計算し、投資判断の材料にします。
空室を考慮した計算
満室想定：月40万円
空室率5%考慮：月38万円
年間収入：456万円（満室時480万円から△24万円）レントロールの注意点
1. サクラ入居の可能性
売却のために一時的に入居者を入れている場合があります。
見分け方：
- 入居日が売り出し直前に集中
- 家賃が相場より明らかに高い
- 敷金礼金がゼロ
2. 法人契約の中身
法人契約は安定しているように見えますが：
- 社宅として使用しているか
- 契約企業の業績は安定しているか
- 撤退リスクはないか
3. 滞納者の有無
レントロール上は入居していても、滞納が続いている場合があります。滞納状況は別途確認が必要です。
レントロールと価格交渉
収益性に問題があれば、価格交渉の根拠になります。
交渉例： 「レントロールの家賃合計は月40万円ですが、相場は36万円程度です。年間48万円の差額を考慮すると、価格は○○万円が妥当ではないでしょうか。」
まとめ
- レントロールは収益性判断の最重要資料
- 家賃の相場比較、空室状況、入居期間を確認
- 相場家賃・空室率で収益を再計算
- 問題点は価格交渉の根拠にする
