物件選び・エリア 公開: 2025.01.23
駅距離別の収益性分析｜徒歩何分までが許容範囲か
駅距離の重要性
賃貸物件において、駅からの距離は最も重要な立地条件の一つです。
特に都市部の単身者向け物件では、駅距離が入居率と家賃に大きく影響します。
徒歩分数と収益性の関係
一般的な傾向
| 駅徒歩 | 入居率目安 | 家賃水準 | 投資評価 |
|---|---|---|---|
| 5分以内 | 95%以上 | 100% | ◎ |
| 6〜10分 | 90〜95% | 95〜100% | ◎ |
| 11〜15分 | 85〜90% | 90〜95% | ○ |
| 16〜20分 | 75〜85% | 80〜90% | △ |
| 21分以上 | 70%以下 | 70〜80% | × |
徒歩15分を超えると、入居率・家賃ともに低下が顕著になります。
単身者向けの場合
単身者は通勤・通学の利便性を重視するため、駅距離の影響が大きいです。
推奨： 徒歩10分以内 許容： 徒歩15分以内 要注意： 徒歩15分超
ファミリー向けの場合
ファミリーは住環境も重視するため、駅距離の影響がやや緩和されます。
推奨： 徒歩15分以内 許容： 徒歩20分以内（駐車場付き） 要注意： 徒歩20分超
徒歩分数の計算方法
不動産広告では以下の基準で計算されます。
徒歩1分 = 80m例：
- 駅から400m → 徒歩5分
- 駅から800m → 徒歩10分
- 駅から1,200m → 徒歩15分
注意点
広告の徒歩分数は直線距離に近い計算のため、実際は：
- 信号待ちでプラス1〜2分
- 坂道でプラス2〜3分
- 迂回路でプラス数分
必ず現地で実際に歩いて確認してください。
駅遠物件の利回りと収益性
駅から遠い物件は価格が安く、利回りが高くなります。
例：同じエリアの比較
| 条件 | 駅徒歩5分 | 駅徒歩15分 | 駅徒歩25分 |
|---|---|---|---|
| 価格 | 8,000万円 | 6,000万円 | 4,000万円 |
| 家賃（満室） | 600万円 | 540万円 | 420万円 |
| 表面利回り | 7.5% | 9.0% | 10.5% |
| 想定入居率 | 95% | 85% | 70% |
| 実質収入 | 570万円 | 459万円 | 294万円 |
| 実質利回り | 7.1% | 7.7% | 7.4% |
高利回りに見えても、空室を考慮すると収益性は大きく変わりません。
バス便物件の評価
バス便のみの物件は、以下のリスクがあります。
リスク：
- バスの本数が少ない（特に夜間・休日）
- バス路線の廃止・減便リスク
- 天候による遅延
- 入居者層が限定される
築古木造の4年償却投資では、バス便物件は避けることをおすすめします。
駅遠でも需要がある条件
以下の条件があれば、駅から遠くても需要が見込めます。
1. 駐車場付き（郊外）
車社会の郊外では、駐車場付きなら駅距離の影響が緩和されます。
2. 大学に近い
大学から徒歩圏内なら、学生需要で安定。
3. 大型商業施設に近い
イオンモールなどの近くは生活利便性で需要あり。
4. 職住近接
工場・オフィスの近くは従業員需要。
5. 特殊な魅力
海沿い、緑豊か、ペット可など独自の魅力。
4年償却投資での判断基準
推奨
- 駅徒歩10分以内
- 複数路線利用可能
- ターミナル駅へのアクセス良好
許容
- 駅徒歩15分以内
- 単一路線でも本数が多い
- 周辺に需要を支える施設あり
避けるべき
- 駅徒歩20分超
- バス便のみ
- 周辺に需要を支える条件なし
駅距離と売却
売却時にも駅距離は大きく影響します。
駅近物件：
- 買い手が多い
- 融資がつきやすい
- 価格が維持されやすい
駅遠物件：
- 買い手が限られる
- 融資が困難
- 価格を下げないと売れない
まとめ
- 単身者向けは駅徒歩10分以内、ファミリーは15分以内が目安
- 駅遠物件は高利回りに見えても、空室で収益性が低下
- バス便物件は築古投資では避けるべき
- 出口（売却）を考慮すると駅近の優位性は大きい
