物件選び・エリア 公開: 2025.01.23
東京多摩エリアの築古投資｜郊外物件のメリット・デメリット
多摩エリアの特徴
多摩エリアは東京23区の西側に広がる地域で、30の市町村から構成されます。
投資メリット：
- 23区より利回りが高い
- 建物比率が高い
- 価格が手頃
- 物件の供給量が多い
投資デメリット：
- 空室リスクが23区より高い
- 売却時の流動性がやや低い
- エリアによる格差が大きい
- 人口減少エリアあり
主要エリア別の特徴
八王子市
| 項目 | 特徴 |
|---|---|
| 人口 | 約57万人 |
| 利回り目安 | 10〜14% |
| 価格帯 | 3,000万〜8,000万円 |
| 賃貸需要 | 学生・単身者 |
| 特徴 | 大学が多く学生需要が強い |
大学城下町で学生需要が安定。駅から遠いエリアは空室リスクに注意。
立川市
| 項目 | 特徴 |
|---|---|
| 人口 | 約18万人 |
| 利回り目安 | 9〜12% |
| 価格帯 | 4,000万〜1億円 |
| 賃貸需要 | 単身者・DINKS |
| 特徴 | 多摩の中心都市、商業施設充実 |
多摩エリアの中心で需要が安定。立川駅周辺は23区並みの人気。
府中市
| 項目 | 特徴 |
|---|---|
| 人口 | 約26万人 |
| 利回り目安 | 8〜11% |
| 価格帯 | 5,000万〜1億円 |
| 賃貸需要 | ファミリー・単身者 |
| 特徴 | 住環境良好、競馬場あり |
住みやすさで人気があり、ファミリー需要も期待できます。
調布市
| 項目 | 特徴 |
|---|---|
| 人口 | 約24万人 |
| 利回り目安 | 8〜10% |
| 価格帯 | 5,000万〜1.2億円 |
| 賃貸需要 | 単身者・DINKS |
| 特徴 | 新宿へのアクセス良好 |
京王線で新宿へ直通。23区のベッドタウンとして需要が安定。
町田市
| 項目 | 特徴 |
|---|---|
| 人口 | 約43万人 |
| 利回り目安 | 9〜13% |
| 価格帯 | 3,500万〜9,000万円 |
| 賃貸需要 | 学生・単身者 |
| 特徴 | 小田急線沿線、商業施設充実 |
神奈川県に隣接し、小田急線で新宿へアクセス可能。
23区との比較
| 項目 | 23区 | 多摩エリア |
|---|---|---|
| 表面利回り | 6〜9% | 9〜13% |
| 建物比率 | 30〜50% | 50〜65% |
| 空室リスク | 低 | 中 |
| 売却容易性 | 高 | 中 |
| 融資 | 受けやすい | やや慎重 |
多摩エリア投資の戦略
駅近物件を優先
多摩エリアでは特に「駅からの距離」が重要です。
推奨： 駅徒歩10分以内 許容： 駅徒歩15分以内 要注意： 駅徒歩15分超
車社会の側面もありますが、賃貸物件は駅近が有利です。
大学・企業の近くを狙う
八王子の大学周辺、日野・府中の企業城下町など、安定した需要が見込めるエリアを選びましょう。
人口動態を確認
多摩エリアでも人口が増加しているエリアと減少しているエリアがあります。投資前に人口推移を確認してください。
注意すべきエリア
駅から遠い丘陵地
バス便のみのエリアは、空室リスクが高く売却も困難です。
人口減少が著しい地域
多摩西部の一部では人口減少が進んでおり、将来的な需要減少リスクがあります。
新築供給が多いエリア
周辺に新築物件が大量供給されているエリアは、競争が激化しています。
融資の注意点
多摩エリアの築古木造は、23区より融資条件が厳しくなることがあります。
- 評価額が低く出やすい
- 融資額が物件価格を下回ることも
- 自己資金を多めに準備
まとめ
- 多摩エリアは利回り・建物比率で23区より有利
- 駅近物件を優先して空室リスクを抑える
- 八王子、立川、府中、調布、町田が主要エリア
- 人口動態と需要の確認が重要
