2024年税制改正の影響｜海外不動産規制後の国内築古市場

4年償却の基礎 2026.02.23 公開

この記事でわかること

Q. 海外不動産の損益通算規制とは何ですか？

A. 2021年以降、海外不動産の減価償却費を国内所得と損益通算できなくなった規制です。米国築古木造による節税スキームが封じられました。

Q. 国内の4年償却も規制される可能性はありますか？

A. 現時点では規制されていませんが、将来的な規制強化の可能性はゼロではありません。簡便法の見直しや損益通算の制限が議論される可能性があります。

Q. 海外不動産規制後、国内市場はどう変わりましたか？

A. 節税ニーズの受け皿として国内築古木造への需要が増加し、優良物件の競争激化と価格上昇傾向が見られます。

Q. 税制改正リスクにどう備えるべきですか？

A. 短期間で償却メリットを享受して早期売却する、キャッシュフロー重視の物件を選ぶ、税制動向を定期的にウォッチするなどの対策が有効です。

Q. 4年償却に依存した投資は危険ですか？

A. 節税だけを目的にした投資は危険です。賃貸経営として成り立つ物件を選び、税制変更があっても破綻しない収支計画を立てることが重要です。

2020年度税制改正により、2021年以降、海外不動産の減価償却費を国内所得と損益通算できなくなりました。

かつては米国の築古木造住宅（法定耐用年数22年）を購入し、4年償却で節税する手法が富裕層の間で流行していました。これが封じられた形です。

海外不動産規制の結果、国内の築古木造アパートへの注目が高まっています。

市場への影響：

現時点で国内不動産の損益通算は従来通り認められていますが、将来的な規制強化を懸念する声もあります。

国内築古木造の4年償却スキームが今後も維持される保証はありません。

想定されるリスク：

税制は政策次第で変わります。「今の制度がいつまでも続く」前提で長期計画を立てるのは危険です。

税制改正リスクを踏まえた戦略を考えましょう。

4年償却はあくまで「現行制度下での有効な選択肢」です。制度に依存しすぎず、本業収入の範囲内でリスクを取ることが重要です。

本記事は一般的な情報提供を目的としており、特定の税務上の助言ではありません。税制は法令改正や国税庁の通達等により取扱いが変更される場合があります。具体的な税務判断については、必ず税理士等の専門家にご相談ください。

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