築古物件の修繕費用はどのくらいかかりますか？

物件の状態によりますが、築20〜30年の木造アパートで年間家賃収入の10〜15%程度を修繕費用として見込んでおくと安心です。大規模修繕（外壁塗装、屋根塗装など）は10〜15年周期で、1棟あたり100〜300万円程度かかります。

修繕積立金はいくら用意すべきですか？

年間家賃収入の5〜10%程度を修繕積立として確保することをおすすめします。また、購入時に向こう5年程度の修繕に備えて、200〜300万円程度の予備資金を用意しておくと安心です。

購入前に修繕費用を見積もる方法は？

物件の現地調査で建物の状態を確認し、過去の修繕履歴を売主から取得します。外壁のひび割れ、屋根の状態、給排水管の状況などをチェックし、近い将来必要な修繕を洗い出しましょう。

修繕費を経費にするか資本的支出にするかの判断基準は？

原状回復・維持管理なら修繕費として全額経費計上、価値向上・耐用年数延長なら資本的支出として減価償却します。1件20万円未満なら修繕費として処理可能です。判断が難しい場合は税理士に相談しましょう。

購入直後の修繕費用は経費にできますか？

購入後すぐに行った修繕でも、原状回復目的であれば修繕費として経費計上できます。ただし、購入時に既に予定していた大規模な改修は資本的支出と判断される可能性が高いため、購入価格と修繕計画の関係を明確にしておくことが重要です。

修繕費用の見積もり｜築古物件の修繕計画｜4年償却ナビ

修繕費用の重要性

築古物件では、建物の維持管理のための修繕費用 が収益に大きく影響します。賃貸物件の所有者には建築基準法第8条に基づく維持保全義務があり、計画的な修繕は法的にも求められています。

計画的な修繕積立と、適切なタイミングでの修繕が重要です。

修繕費用の目安

年間修繕費用の目安

築年数	年間修繕費（家賃収入比）
築10年未満	3〜5%
築10〜20年	5〜10%
築20〜30年	10〜15%
築30年超	15〜20%

例：年間家賃収入500万円の築25年物件

年間修繕費目安：500万円 × 10〜15% = 50〜75万円

主な修繕項目と費用

修繕項目	費用目安	周期
外壁塗装	100〜200万円	10〜15年
屋根塗装	50〜100万円	10〜15年
防水工事	50〜150万円	10〜15年
給排水管更新	100〜300万円	20〜30年
設備交換（1室）	10〜30万円	10〜15年

入居者退去時の修繕

原状回復費用

項目	費用目安
ハウスクリーニング	2〜5万円
壁紙張替え（1室）	5〜15万円
畳表替え	1〜2万円/枚
網戸交換	3,000〜5,000円/枚

設備交換費用

設備	費用目安	耐用年数
エアコン	5〜15万円	10〜15年
給湯器	10〜20万円	10〜15年
ガスコンロ	3〜10万円	10〜15年
温水洗浄便座	2〜5万円	10年

大規模修繕の計画

外壁・屋根の修繕

内容	費用目安（10戸程度）	周期
外壁塗装	100〜200万円	10〜15年
屋根塗装	50〜100万円	10〜15年
外壁＋屋根	150〜250万円	同時施工で割安

防水工事

箇所	費用目安
屋上防水	50〜150万円
ベランダ防水	3〜10万円/箇所
外階段・廊下	30〜80万円

給排水管工事

内容	費用目安
給水管更新	50〜150万円
排水管更新	50〜150万円
給排水管同時	100〜300万円

修繕計画の立て方

ステップ1：現状把握

購入時または定期的に建物の状態を確認します。

チェック項目
外壁のひび割れ、剥がれ
屋根の状態（塗装、瓦）
給排水管の状態（水漏れ、詰まり）
共用部の劣化状況
各室の設備の状態

ステップ2：修繕履歴の確認

過去の修繕履歴から、次回の修繕時期を予測します。

項目	前回実施	次回予定
外壁塗装	2015年	2027年頃
屋根塗装	2015年	2027年頃
給湯器交換	随時	10年経過後

ステップ3：修繕スケジュールの作成

年	予定修繕	概算費用
2025年	退去時原状回復	30万円
2026年	給湯器交換（2台）	30万円
2027年	外壁＋屋根塗装	200万円
2028年	エアコン交換（3台）	30万円

ステップ4：修繕積立

スケジュールに基づいて、毎月の修繕積立額を決定します。

向こう5年の修繕費用：300万円
年間積立額：60万円
月間積立額：5万円

修繕費を抑えるポイント

1. 複数社から見積もりを取る

最低3社から見積もりを取り、比較検討します。

2. 閑散期に依頼する

梅雨前後や繁忙期を避けると、価格交渉がしやすいことがあります。

3. まとめて発注する

外壁と屋根を同時に行うなど、まとめることで足場代等を節約できます。

4. 定期的なメンテナンス

小さな不具合を早めに対処することで、大規模な修繕を防げます。

購入時の注意点

修繕履歴の確認

売主から修繕履歴を取得し、近い将来の修繕費用を見積もります。

インスペクション

専門家による建物調査（インスペクション）で、隠れた不具合を発見できます。

購入価格への反映

近い将来の修繕費用を考慮して、購入価格を交渉します。

まとめ

築古物件は年間家賃収入の10〜15%を修繕費として見込む
外壁・屋根塗装は10〜15年周期で100〜200万円
給排水管更新は20〜30年で100〜300万円
修繕スケジュールを作成し、計画的に積立
購入時に修繕履歴を確認し、将来の費用を把握

計画的な修繕で、物件の価値を維持し、突発的な出費を防ぎましょう。修繕費と資本的支出の税務上の区分については、国税庁「No.5402 修繕費とならないものの判定」も参考にしてください。

修繕費用の見積もり｜築古物件の修繕計画

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