譲渡所得税の計算方法｜売却益の正確な把握
出口戦略・売却 2026.02.20 公開 2026.04.14 更新
この記事でわかること
Q. 譲渡所得はどのように計算しますか？
A. 譲渡所得は「売却価格－（取得費＋譲渡費用）」で計算します。取得費には購入代金、購入時の諸費用が含まれますが、建物部分は減価償却費を差し引く必要があります。4年償却を行った場合、建物の取得費はほぼゼロになることもあります。
Q. 減価償却費は譲渡所得にどう影響しますか？
A. 減価償却した分だけ建物の取得費が減少するため、譲渡所得が増加します。4年償却で建物価格の全額を償却した場合、建物の取得費はゼロとなり、売却価格から土地の取得費と譲渡費用を引いた金額が譲渡所得になります。
Q. 概算取得費とは何ですか？
A. 取得費が不明な場合、売却価格の5%を取得費として計算できる制度です。ただし、実際の取得費がこれより大きい場合は不利になるため、購入時の契約書や領収書は必ず保管しておきましょう。
Q. 長期譲渡所得と短期譲渡所得の税率の違いは？
A. 保有期間5年超の長期譲渡所得は税率20.315%（所得税15.315%＋住民税5%）、5年以下の短期譲渡所得は39.63%です。保有期間は売却年の1月1日時点で判定されます。
Q. 4年償却後に売却した場合、トータルで得になりますか？
A. 多くの場合、得になります。保有中の所得税率（最大55%）と売却時の長期譲渡所得税率（約20%）の差額分が実質的な利益となります。ただし物件価格の下落リスクも考慮が必要です。
譲渡所得税の基本
不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、譲渡所得税 がかかります（所得税法第33条）。
譲渡所得税は、他の所得とは分離して計算する「分離課税」方式です。
譲渡所得の計算式
譲渡所得 = 売却価格 −（取得費 + 譲渡費用）| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 売却価格 | 実際の売却代金 |
| 取得費 | 購入代金＋購入時諸費用−減価償却費 |
| 譲渡費用 | 売却時にかかった費用 |
取得費の計算
取得費に含まれるもの
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 購入代金 | 土地・建物の購入価格 |
| 購入時の仲介手数料 | 売買価格の3%＋6万円程度 |
| 登録免許税 | 所有権移転登記費用 |
| 不動産取得税 | 購入後に課税 |
| 印紙税 | 契約書の印紙代 |
| 測量費・造成費 | 土地の整備費用 |
減価償却費の控除
建物の取得費は、減価償却費を差し引きます。
建物の取得費 = 購入時の建物価格 − 減価償却累計額4年償却で全額償却した場合：
建物の取得費 = 購入時の建物価格 − 購入時の建物価格 = 0円概算取得費
取得費が不明な場合、売却価格の5% を取得費として計算できます（租税特別措置法第31条の4）。
ただし、実際の取得費の方が大きい場合は不利になるため、購入時の書類は必ず保管しておきましょう。
譲渡費用に含まれるもの
| 項目 | 内容 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 売却時の不動産会社への報酬 |
| 印紙税 | 売買契約書の印紙代 |
| 測量費 | 売却のための測量 |
| 立退料 | 入居者への立退料 |
| 建物取壊し費用 | 更地で売却する場合 |
税率
| 区分 | 保有期間 | 税率（所得税＋住民税） |
|---|---|---|
| 短期譲渡所得 | 5年以下 | 39.63%（租税特別措置法第32条） |
| 長期譲渡所得 | 5年超 | 20.315%（租税特別措置法第31条） |
※復興特別所得税を含む
計算例：4年償却後の売却
前提条件
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 購入価格 | 6,000万円 |
| 内訳：建物 | 3,000万円 |
| 内訳：土地 | 3,000万円 |
| 購入時諸費用 | 400万円 |
| 減価償却累計額（4年間） | 3,000万円 |
| 売却価格 | 5,500万円 |
| 売却時諸費用 | 200万円 |
| 保有期間 | 6年（長期譲渡） |
取得費の計算
| 項目 | 計算 | 金額 |
|---|---|---|
| 土地 | 3,000万円 | 3,000万円 |
| 建物 | 3,000万円 − 3,000万円 | 0円 |
| 購入時諸費用 | 400万円 | 400万円 |
| 取得費合計 | - | 3,400万円 |
譲渡所得の計算
譲渡所得 = 5,500万円 −（3,400万円 + 200万円）= 1,900万円税額の計算
税額 = 1,900万円 × 20.315% = 約386万円節税効果と譲渡所得税の関係
4年間の節税効果
| 項目 | 計算 |
|---|---|
| 減価償却費累計 | 3,000万円 |
| 所得税率（仮定） | 45% |
| 節税効果 | 3,000万円 × 45% = 1,350万円 |
売却時の税負担
譲渡所得税：386万円トータルの効果
節税効果 1,350万円 − 譲渡所得税 386万円 = 964万円のメリット4年償却の節税効果が、売却時の譲渡所得税を大きく上回ります。
注意すべきポイント
1. 書類の保管
購入時の契約書、領収書、諸費用の明細は必ず保管。紛失すると概算取得費（5%）しか使えません。
2. 土地と建物の按分
購入時に土地と建物の価格が明確でない場合、合理的な方法で按分する必要があります。詳細は土地建物の按分｜売却時の譲渡所得計算の要で解説しています。
3. 売却時期の確認
短期・長期の判定は「売却年の1月1日時点」で行います。
4. 特別控除の確認
居住用財産の3,000万円控除など、投資用物件には適用されない特例もあります。
まとめ
- 譲渡所得 = 売却価格 −（取得費 + 譲渡費用）
- 建物の取得費は減価償却累計額を差し引く
- 4年償却後は建物の取得費がゼロに近くなる
- 長期譲渡（5年超）の税率は約20%、短期は約40%
- 節税効果と譲渡所得税を比較して投資判断を
譲渡所得税の計算は複雑なため、売却前に税理士に相談してシミュレーションを行いましょう。
関連記事
本記事は一般的な情報提供を目的としており、特定の税務上の助言ではありません。税制は法令改正や国税庁の通達等により取扱いが変更される場合があります。具体的な税務判断については、必ず税理士等の専門家にご相談ください。
4年償却を、あなたの数字でシミュレーション
年収と物件条件を入れるだけで、節税から売却時の手取りまで試算できます。条件に合う物件のリクエストもこちらから（売り込みはしません）。
シミュレーターで試算する
