物件選び・エリア 公開: 2025.01.23
新耐震vs旧耐震｜築古物件の耐震基準の見分け方
新耐震基準と旧耐震基準
日本の建物の耐震基準は、1981年6月1日を境に大きく変わりました。
| 区分 | 建築確認日 | 想定地震 |
|---|---|---|
| 旧耐震 | 1981年5月31日以前 | 震度5程度で倒壊しない |
| 新耐震 | 1981年6月1日以降 | 震度6強〜7でも倒壊しない |
この基準改定は、1978年の宮城県沖地震を受けて行われました。
確認方法
1. 建築確認通知書
建築確認通知書の日付が1981年6月1日以降かどうかで判断できます。売主や管理会社から取り寄せましょう。
2. 検査済証
完了検査済証の日付でも確認可能です。ただし、古い建物には検査済証がないケースも多いです。
3. 登記簿謄本
登記簿の「表題部」に記載された築年月を確認します。ただし、建築確認日との間にタイムラグがある点に注意。
目安となる築年月
- 1982年以降：ほぼ新耐震
- 1981年：要確認（新旧混在）
- 1980年以前：旧耐震
4年償却投資での考え方
築22年超の木造アパートを対象とする4年償却投資では、多くの物件が旧耐震に該当します。
計算： 2025年 − 22年 = 2003年以前の建物が対象 → 1981年〜2003年が新耐震、1981年以前が旧耐震
新耐震の物件を選べば、1981〜2003年築の物件が候補になります。
旧耐震物件のリスク
1. 融資が出にくい
多くの金融機関は旧耐震物件への融資に消極的です。
| 金融機関 | 旧耐震への対応 |
|---|---|
| 都市銀行 | 原則不可 |
| 地方銀行 | 難しい |
| 信用金庫 | 個別審査 |
| ノンバンク | 対応可能（金利高め） |
現金購入が前提になることが多いです。
2. 売却しにくい
買い手も融資を受けにくいため、売却時に時間がかかります。売却価格も低くなりがちです。
3. 地震保険料が高い
旧耐震物件は地震保険料が高く設定されています。
4. 耐震リスク
大地震で損壊・倒壊のリスクが新耐震より高いです。
旧耐震物件のメリット
デメリットだけではありません。
1. 価格が安い
融資が出にくい分、価格競争が少なく割安で購入できます。
2. 利回りが高い
価格が安い分、利回りが高くなります。
3. 建物比率が高い傾向
土地値が低いエリアでは、建物比率が相対的に高くなり、償却メリットが大きくなることも。
投資判断のポイント
新耐震を選ぶべきケース
- 融資を利用したい
- 売却の容易さを重視する
- リスクを抑えたい
旧耐震でも検討可能なケース
- 現金購入が可能
- 利回り重視
- 長期保有を想定
- 複数物件でリスク分散できる
耐震診断と補強
旧耐震物件を検討する場合、耐震診断を行うことで：
- 現在の耐震性能を把握
- 補強工事の要否を判断
- 補強費用の目安を把握
補強工事を行えば、融資が通りやすくなるケースもあります。
まとめ
- 1981年6月1日が新耐震・旧耐震の境目
- 築古木造では新耐震・旧耐震両方が対象になりうる
- 旧耐震は融資困難だが価格が安く利回りが高い
- 4年償却投資では出口を考慮して新耐震が無難
