借入金利子の経費計上｜土地分の制限に注意

借入金利子とは

借入金利子とは、不動産購入のために借り入れたローンの利息部分のことです。

不動産所得の計算において、借入金利子は重要な経費項目です。

借入金利子の経費計上ルール

基本ルール

項目	取り扱い
借入金利子	経費（必要経費）
借入金元本返済	経費にならない

損益通算の制限

不動産所得が赤字の場合、土地取得のための借入金利子は損益通算から除外されます。

不動産所得（赤字）から除外する金額：
土地取得のための借入金利子

土地・建物の按分計算

按分の考え方

土地と建物を一括で購入した場合、借入金利子を土地分と建物分に按分します。

土地分の利子 = 総利子 × 土地価格 ÷ 総借入額
建物分の利子 = 総利子 × 建物価格 ÷ 総借入額

計算例

項目	金額
物件価格	5,000万円
土地価格	2,000万円
建物価格	3,000万円
借入額	4,000万円
年間利子	100万円

按分計算

土地分の利子 = 100万円 × 2,000万円 ÷ 4,000万円 = 50万円
建物分の利子 = 100万円 × 3,000万円 ÷ 4,000万円 = 50万円
※借入額が物件価格より少ないため、比例按分

実際には、借入金の充当順序によって計算方法が異なる場合があります。

損益通算の制限の具体例

ケース1：不動産所得が黒字

項目	金額
家賃収入	500万円
減価償却費	300万円
借入金利子（全額）	100万円
その他経費	50万円
不動産所得	50万円（黒字）

黒字の場合は、土地分の利子も含めて全額経費として計算します。

ケース2：不動産所得が赤字

項目	金額
家賃収入	500万円
減価償却費	800万円
借入金利子（全額）	100万円
その他経費	50万円
不動産所得	▲450万円（赤字）

項目	金額
土地分の利子	40万円
損益通算できる赤字	▲450万円 + 40万円 = ▲410万円

赤字の場合は、土地分の利子を損益通算から除外します。

計算の手順

ステップ1：総借入金利子の確認

金融機関から送られる返済予定表で、年間の利子支払額を確認します。

ステップ2：土地・建物の価格比率を確認

売買契約書、固定資産税評価額、不動産鑑定などを参考に、土地と建物の価格を把握します。

ステップ3：按分計算

借入金利子を土地分と建物分に按分します。

ステップ4：損益通算の判定

不動産所得が赤字の場合のみ、土地分の利子を損益通算から除外します。

注意点

1. 黒字の場合は制限なし

不動産所得が黒字であれば、土地分の利子も含めて全額経費として計算できます。制限がかかるのは赤字の場合のみです。

2. 複数物件の場合

複数物件を保有している場合、不動産所得は合計で計算します。

物件A：黒字100万円
物件B：赤字300万円（土地利子50万円含む）
合計：赤字200万円
→ 土地利子50万円を除外 → 損益通算は150万円

3. 購入年の利子

購入年は、物件取得日以降の利子のみが経費となります。

4. 借入金の用途

不動産購入以外の借入金（生活費など）の利子は経費になりません。

申告書への記入

確定申告書の「不動産所得」欄で、以下の金額を記入します。

• 必要経費の欄：借入金利子（全額）
• 土地等を取得するために要した負債の利子の額：土地分の利子

e-Taxや会計ソフトでは、自動計算されることが多いです。

まとめ

• 借入金利子は経費だが、元本返済は経費にならない
• 不動産所得が赤字の場合、土地分の利子は損益通算から除外
• 土地と建物の按分は購入価格の比率で計算
• 黒字の場合は制限なく全額経費として計算可能
• 確定申告書に土地分の利子を正しく記入

土地利子の損益通算制限は、4年償却投資の節税計算に影響します。正確な計算のために、税理士への相談をおすすめします。