フリーランスでも融資は受けられますか？

可能ですが、サラリーマンより審査は厳しくなります。確定申告書・決算書の内容が重要で、3年程度の安定した収入実績が求められます。

事業所得と不動産所得、どちらが優先ですか？

両方を損益通算できるため、併用がお得です。事業所得で青色申告の65万円控除、不動産所得で損益通算のメリットを活かせます。

収入が不安定でも大丈夫ですか？

ローン返済が滞らないよう、収入が低い時期でも返済できる計画が必要です。自己資金を多めに用意するか、現金購入を検討してください。

青色申告の65万円控除は不動産所得にも使えますか？

5棟10室以上の事業的規模でなければ、不動産所得では10万円控除のみ。ただし、事業所得と合わせて申告することで65万円控除を活用できます。

フリーランスならではのメリットは？

時間の自由度が高く、物件見学や管理に時間を割けます。また、自分で確定申告を行う習慣があるため、不動産所得の申告もスムーズです。

フリーランス・個人事業主の4年償却活用

フリーランスと4年償却投資

フリーランス・個人事業主は、収入の変動がある分、安定した不動産収入を得るメリットが大きい属性です。

フリーランスの特徴：

収入が変動しやすい
事業所得で確定申告済み
時間の自由度が高い
融資審査がやや厳しい

4年償却投資のメリット

1. 収入の安定化

フリーランスの収入は案件次第で変動します。不動産収入があれば：

仕事が少ない月の補填
最低限の生活費の確保
精神的な安定

2. 節税効果

高収入のフリーランスは、4年償却で大きな節税効果が得られます。

【例】
事業所得：1,200万円
不動産所得：△600万円（償却費による赤字）
課税所得：600万円
節税効果：約200万円/年

3. 将来の年金代わり

フリーランスは厚生年金がなく、老後の収入が課題。不動産収入が年金の代わりに。

融資の現実

フリーランスの融資審査

サラリーマンより審査が厳しくなる傾向があります。

求められる条件：

3年以上の安定した収入実績
確定申告書・決算書の提出
売上・利益の推移
預貯金・資産状況

融資を受けやすくするポイント

確定申告を正確に
- 売上・経費を適正に計上
- 利益を過度に圧縮しない
預貯金を増やす
- 自己資金を多めに用意
- 最低でも物件価格の2〜3割
事業の安定性をアピール
- 継続的な取引先の存在
- 売上の推移（成長傾向）

現金購入の検討

融資が難しい場合、現金購入も選択肢です。

利回りがそのまま手元に
ローン返済のプレッシャーなし
小規模物件からスタート

青色申告との組み合わせ

フリーランスは青色申告を活用していることが多いです。

事業所得の青色申告特典

65万円の特別控除
純損失の3年間繰越控除
青色事業専従者給与

不動産所得との関係

規模	青色申告控除
事業的規模（5棟10室以上）	65万円
事業的規模未満	10万円

築古アパート1棟では事業的規模に該当しないことが多いですが、事業所得と合わせて申告することで、65万円控除を最大活用できます。

シミュレーション例

条件：

フリーランス（Webエンジニア）
事業所得900万円
築古木造アパート4,500万円を購入
建物3,150万円（4年償却）

4年間の効果：

項目	金額
年間償却費	787万円
不動産所得	△487万円（赤字）
課税所得	413万円
年間節税効果（税率30%）	約146万円

収入変動への対策

高収入の年

償却費で所得を圧縮
節税効果を最大化

低収入の年

不動産収入で生活費を補填
青色申告の繰越控除を活用

繰越控除の活用

青色申告の純損失は3年間繰り越せます。

【例】
1年目：事業所得500万円 + 不動産所得△700万円 = △200万円（繰越）
2年目：事業所得800万円 − 繰越200万円 = 600万円（課税対象）

注意点

ローン返済の計画

収入が低い時期でも返済できる計画を立てる。

余裕を持った返済額
繰上返済の活用
予備資金の確保

事業との分離

事業が不振でも不動産は維持できるよう、別管理を推奨。

確定申告の複雑化

事業所得と不動産所得の両方を申告するため、記帳が複雑に。会計ソフトの活用を。

まとめ

フリーランスは収入の安定化と節税の両面でメリット
融資審査は厳しめだが、実績と自己資金でカバー
青色申告の特典を最大活用
収入変動を見据えた計画が重要

この記事でわかること