空室対策の基本｜入居率を維持する方法

空室リスクとは

空室リスクとは、入居者がいない期間が発生し、家賃収入が得られなくなるリスクのことです。

築古物件では特に重要なリスク要因であり、適切な対策が必要です。

空室が発生する原因

原因	対策
家賃が高すぎる	相場に合わせた価格設定
物件の魅力不足	リフォーム、設備追加
募集方法の問題	複数社への依頼、写真改善
立地の問題	ターゲット変更、家賃調整
管理の問題	清掃、メンテナンス強化

空室対策の基本

1. 適正な家賃設定

家賃設定は空室対策の最も重要なポイントです。

相場の調べ方

• 不動産ポータルサイトで周辺物件を検索
• 不動産会社に査定を依頼
• 成約事例（実際に決まった家賃）を確認

家賃設定の目安

物件状態	相場との比較
新築・築浅	相場＋5〜10%
築10〜20年	相場並み
築20年超	相場▲5〜10%
リフォーム済	相場並み〜＋5%

2. 募集力の強化

対策	内容
複数の不動産会社に依頼	1社だけでなく3〜5社に
ポータルサイトへの掲載	SUUMO、HOME’S、athomeなど
物件写真の改善	明るく広く見える写真
AD（広告料）の設定	繁忙期は家賃1〜2ヶ月分

3. 物件の魅力向上

対策	効果
水回りリフォーム	入居決定率アップ
壁紙の張替え	清潔感の向上
照明のLED化	明るさアップ、電気代削減
収納の追加	使い勝手の向上
インターネット無料化	若年層に人気

4. 入居条件の見直し

条件緩和	効果
ペット可	対象層の拡大
外国人可	対象層の拡大
高齢者可	対象層の拡大
保証人不要（保証会社利用）	申込ハードルの低下

費用対効果の高いリフォーム

優先度の高いリフォーム

リフォーム内容	費用目安	効果
壁紙の張替え	5〜10万円/室	★★★
クリーニング	2〜5万円/室	★★★
照明交換（LED）	1〜2万円/室	★★☆
水栓交換	1〜3万円	★★☆
建具の調整	1〜2万円	★☆☆

効果の大きいリフォーム

リフォーム内容	費用目安	効果
3点ユニット分離	50〜80万円	★★★
キッチン交換	30〜50万円	★★★
浴室リフォーム	50〜100万円	★★★
フローリング化	10〜20万円/室	★★☆

募集時期を意識する

繁忙期（決まりやすい時期）

時期	特徴
1〜3月	新生活シーズン、最も動く
9〜10月	転勤シーズン

閑散期（決まりにくい時期）

時期	対策
6〜8月	家賃値下げ、AD増額
11〜12月	フリーレント提供

空室期間を短くするコツ

退去予告時の対応

1. 退去予告を受けたらすぐに募集開始
2. 退去前に内見対応（入居中内見）
3. 退去後すぐにリフォーム・クリーニング

目標期間

期間	評価
1ヶ月以内	優良
1〜2ヶ月	良好
2〜3ヶ月	要改善
3ヶ月以上	要対策

空室率の管理

計算方法

空室率 = 空室数 ÷ 総戸数 × 100

許容範囲

空室率	評価
5%以下	優良
5〜10%	良好
10〜15%	注意
15%以上	要対策

まとめ

• 空室対策は家賃設定の見直しが最優先
• 複数の不動産会社に募集を依頼
• 写真や物件情報を魅力的に
• 費用対効果の高いリフォームを実施
• 繁忙期（1〜3月）を逃さない
• 空室率10%以下を目指す

空室対策は収益に直結する重要な取り組みです。継続的に改善を行い、高い入居率を維持しましょう。