現金購入のメリット・デメリット｜レバレッジを使わない戦略

現金購入とは

現金購入とは、融資（ローン）を使わずに自己資金のみで物件を取得 する方法です。

不動産投資では融資を活用したレバレッジ投資が一般的ですが、現金購入にも多くのメリットがあります。

現金購入のメリット

1. 金利負担がゼロ

融資を使わないため、金利コストが一切かかりません。

購入方法	5,000万円の物件（20年）
現金購入	金利負担：0円
融資（金利2.5%）	金利負担：約1,400万円

2. 安定したキャッシュフロー

返済がないため、家賃収入がそのまま手元に残ります。

空室や家賃下落が発生しても、返済に追われることがありません。

3. 審査不要・迅速な購入

• 融資審査を待つ必要がない
• 売主との交渉で優位に立てる
• 人気物件の取得競争で有利

4. 与信枠を温存できる

融資枠を使わないため、将来の投資や事業資金の借入に影響しません。

5. 精神的な安心感

借金を持たないことによる精神的なメリットは大きいです。市況変動や空室リスクに対して余裕を持って対応できます。

現金購入のデメリット

1. 投資効率（ROE）が低い

指標	現金購入	融資購入（LTV70%）
物件価格	5,000万円	5,000万円
自己資金	5,000万円	1,500万円
年間家賃収入	500万円	500万円
年間返済額	0円	210万円
年間キャッシュフロー	500万円	290万円
ROE	10%	19.3%

融資を活用した方が自己資金に対するリターンは高くなります。

2. 資金の固定化

5,000万円を1物件に投入すると、その資金は固定化されます。分散投資の観点からはリスクが集中します。

3. 機会損失

同じ資金で融資を活用すれば、複数物件への投資が可能です。

自己資金5,000万円	現金購入	融資活用
購入可能物件数	1棟	3〜5棟
総投資額	5,000万円	1.5〜2.5億円

現金購入が向いているケース

1. リスク回避を重視する方

   • 借入による精神的負担を避けたい
   • 安定したキャッシュフローを重視

2. 与信枠が限られている方

   • 既に複数物件を保有
   • 事業融資を優先したい

3. 退職金の運用

   • 一括で入った退職金の運用先として
   • インカムゲイン重視の投資

4. 相続対策

   • 現金より不動産の方が相続評価が下がる
   • 借入を残したくない

5. 4年償却による節税が主目的

   • 減価償却費は融資の有無に関係なく計上可能（所得税法第69条の損益通算も同様）
   • 融資購入時に発生する土地取得分の借入金利子制限（租税特別措置法第41条の4）を気にする必要がない
   • シンプルな運用を好む方

現金購入と融資購入の比較表

項目	現金購入	融資購入
金利負担	なし	あり
キャッシュフロー	安定	返済負担あり
投資効率（ROE）	低い	高い
分散投資	難しい	可能
審査	不要	必要
リスク	低い	高い
節税効果	あり	あり

まとめ

• 現金購入は金利負担ゼロ、安定キャッシュフローが最大のメリット
• 投資効率（ROE）は融資活用より低くなる
• リスク回避重視、与信枠温存、退職金運用に向いている
• 4年償却の節税効果は現金購入でも同じく得られる
• 自分の投資目的とリスク許容度に合わせて選択することが重要

現金購入か融資購入かは、投資スタイルや目的によって最適解が異なります。両方のメリット・デメリットを理解した上で判断しましょう。

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