買主の探し方｜節税ニーズのある買い手へのアプローチ

築古木造アパートの買い手

築古木造アパートは、4年償却による節税メリットを目的とする買い手に人気があります。

ターゲットを明確にして売却活動を行うことで、高値でスムーズに売却できる可能性が高まります。

主なターゲット層

高所得の個人

属性	特徴
医師・歯科医師	高所得で節税ニーズが高い
弁護士・税理士・会計士	税知識があり4年償却を理解
会社経営者	役員報酬が高く節税効果大
高年収サラリーマン	年収2,000万円以上

法人

法人タイプ	特徴
資産管理会社	法人での償却メリットを活用
高収益の中小企業	利益圧縮目的
医療法人	MS法人での保有

買い手を見つける方法

1. 築古・投資専門の不動産会社

メリット	内容
顧客リスト	節税目的の買い手リストを保有
専門知識	4年償却の説明ができる
ネットワーク	税理士・FPとの連携

選び方のポイント

• 築古木造物件の取扱実績
• 高所得者向けの営業体制
• 売却までの平均期間

2. 複数社への依頼

依頼方法	特徴
専任媒介	1社に任せる、集中した営業活動
一般媒介	複数社に依頼、幅広い買い手へアプローチ

築古物件は一般媒介で複数社に依頼し、幅広い買い手にアプローチするのも有効です。

3. 投資家向けポータルサイト

投資用不動産に特化したポータルサイトへの掲載も効果的です。

• 楽待
• 健美家
• 不動産投資連合隊

4. 税理士・FPからの紹介

高所得者の顧問をしている税理士やFPからの紹介ルートも有力です。

紹介料の支払いが必要な場合もありますが、確度の高い買い手につながります。

売却活動のポイント

1. 節税効果を明示

買い手にとってのメリットを具体的に示します。

資料	内容
4年償却シミュレーション	節税効果の試算
収支計画書	購入後のキャッシュフロー
税理士の監修資料	信頼性の向上

2. 物件情報の整備

準備資料	内容
レントロール	現在の入居状況と家賃
修繕履歴	過去の修繕記録
登記簿謄本	権利関係の確認
建物図面	間取り、面積
固定資産税評価証明書	土地・建物の按分根拠

3. 適正価格の設定

収益還元法（利回りベース）

物件価格 = 年間家賃収入 ÷ 想定利回り

エリア	表面利回り目安
都心部	6〜8%
郊外	8〜12%
地方	10〜15%

4. 売却のタイミング

有利な時期	理由
年末（10〜12月）	年内購入で初年度から償却したい買い手
決算前（法人）	期末までに償却資産を取得したい
不動産市況が良い時	高値で売却できる

価格交渉のポイント

売主として強調すべき点

1. 入居率の高さ：安定した収益
2. 立地の良さ：賃貸需要の根拠
3. 修繕履歴：良好な建物状態
4. 節税効果：4年償却のメリット

価格交渉への対応

• 指値（値下げ交渉）には根拠を求める
• 複数の買い手候補がいれば交渉力が上がる
• 即決できる買い手を優先することも検討

売却期間の目安

物件タイプ	売却期間目安
好立地・高利回り	1〜3ヶ月
一般的な物件	3〜6ヶ月
条件が悪い物件	6ヶ月〜1年

築古木造アパートは、節税ニーズのある買い手にとっては魅力的な物件のため、適正価格であれば比較的早く売却できます。

まとめ

• 築古木造の買い手は高所得者・法人の節税層
• 築古・投資専門の不動産会社に依頼するのが効果的
• 節税効果を明示した資料を準備
• 収益還元法で適正価格を設定
• 年末や決算前は売却に有利なタイミング

ターゲットを明確にした売却活動で、高値でスムーズな売却を目指しましょう。