物件選び・エリア 公開: 2025.01.23
埼玉郊外（所沢・越谷等）の投資ガイド
埼玉郊外エリアの特徴
埼玉県郊外エリアは、さいたま市・川口市よりさらに高い利回りが期待できます。
投資メリット：
- 高利回り（11〜15%）
- 建物比率が高い（60〜75%）
- 価格が手頃
- 物件の選択肢が多い
投資デメリット：
- 空室リスクが高い
- 売却が困難な場合あり
- エリアにより需要が限定的
- 融資が厳しい場合あり
主要エリア別の特徴
所沢市
| 項目 | 特徴 |
|---|---|
| 人口 | 約34万人 |
| 利回り目安 | 10〜13% |
| 価格帯 | 3,000万〜7,000万円 |
| 賃貸需要 | 単身者・ファミリー |
特徴：
- 西武線で池袋へ直通
- 所沢駅周辺は商業施設充実
- 航空公園など生活環境良好
所沢駅周辺は需要が安定。駅から離れると空室リスクが上昇。
越谷市
| 項目 | 特徴 |
|---|---|
| 人口 | 約34万人 |
| 利回り目安 | 10〜14% |
| 価格帯 | 2,500万〜6,000万円 |
| 賃貸需要 | ファミリー中心 |
特徴：
- 越谷レイクタウン（日本最大級SC）
- 東武伊勢崎線で都心へアクセス
- 人口増加傾向
レイクタウン周辺は人気上昇中。ファミリー需要が見込めます。
春日部市
| 項目 | 特徴 |
|---|---|
| 人口 | 約23万人 |
| 利回り目安 | 12〜16% |
| 価格帯 | 2,000万〜5,000万円 |
| 賃貸需要 | 限定的 |
特徴：
- 東武伊勢崎線・野田線の分岐点
- 利回りは高いが需要は限定的
- 駅近物件に絞る必要あり
高利回りが魅力ですが、空室リスクへの対策が重要。
草加市・八潮市
| 項目 | 特徴 |
|---|---|
| 人口 | 草加約25万人、八潮約9万人 |
| 利回り目安 | 10〜13% |
| 価格帯 | 3,000万〜6,500万円 |
| 賃貸需要 | 単身者中心 |
特徴：
- 東京に比較的近い
- つくばエクスプレス沿線（八潮）
- 工業地帯の労働者需要あり
東京への通勤圏で、比較的需要が安定しています。
熊谷市・深谷市
| 項目 | 特徴 |
|---|---|
| 人口 | 熊谷約19万人、深谷約14万人 |
| 利回り目安 | 13〜18% |
| 価格帯 | 1,500万〜4,000万円 |
| 賃貸需要 | 限定的 |
特徴：
- 埼玉県北部
- 利回りは非常に高い
- 東京への通勤は困難
- 地元需要に依存
高利回りですが、首都圏の恩恵は薄く、地方投資に近い特性です。
投資戦略
狙い目エリア
◎ おすすめ
- 所沢市（所沢駅、新所沢駅周辺）
- 越谷市（越谷駅、新越谷駅、レイクタウン周辺）
- 草加市（草加駅周辺）
○ 検討可
- 八潮市（八潮駅周辺）
- 春日部市（春日部駅周辺のみ）
△ 要検討
- 熊谷市、深谷市（高リスク）
- 駅から遠いエリア全般建物比率を活かす
埼玉郊外は建物比率が高いため、償却メリットを最大化できます。
例：6,000万円の物件
- 建物比率70%：建物4,200万円
- 年間償却費：1,050万円（4年償却）
同じ投資額で23区の1.5倍以上の償却効果が期待できます。
出口戦略
郊外物件は売却が難しいケースがあります。
対策：
- 購入価格を抑える
- 売却価格を保守的に見積もる
- 長期保有も選択肢に
- 駅近物件を選ぶ
融資の注意点
埼玉郊外の築古木造は、融資が厳しくなる傾向があります。
- 担保評価が低い
- 融資額が物件価格の5〜7割
- 現金購入が前提になることも
地元の武蔵野銀行、各信用金庫、JAへの相談を検討しましょう。
リスク管理
空室対策
- 家賃設定を保守的に
- ペット可・外国人可で間口を広げる
- 管理会社を慎重に選ぶ
売却リスク対策
- 購入価格を抑制
- 複数の売却ルートを確保
- 保有期間を柔軟に
まとめ
- 埼玉郊外は高利回り・高建物比率が魅力
- 所沢、越谷、草加が比較的狙い目
- 空室リスク・売却リスクは首都圏南部より高い
- 駅近物件に絞り、出口戦略を事前に検討
