法令遵守の基礎｜賃貸経営で守るべきルール

賃貸経営に関わる法律

賃貸経営では、様々な法律を遵守する必要があります。

法律	主な内容
借地借家法	賃貸借契約のルール
建築基準法	建物の安全基準
消防法	防火設備、避難設備
民法	契約、不法行為
宅建業法	不動産取引のルール

借地借家法

基本的な考え方

借地借家法は、借主（入居者）を保護する法律です。

オーナーからの一方的な契約解除や賃料値上げは制限されます。

賃貸借契約のルール

項目	内容
契約期間	1年以上（1年未満は期間の定めなしとみなす）
更新	借主に更新拒絶権あり、オーナーは正当事由必要
賃料増額	合意または調停・裁判が必要
解約	オーナーからは正当事由が必要

正当事由とは

オーナーが賃貸借契約を解約するには「正当事由」が必要です。

正当事由として認められる例
オーナー自身の居住必要性
建物の老朽化（建替えの必要性）
相当な立退料の提供

定期借家契約

期間満了で契約が終了する「定期借家契約」も可能です。

項目	普通借家	定期借家
更新	原則更新	更新なし
期間満了	継続	終了
再契約	-	可能

建築基準法

建物の維持管理

建築基準法では、建物を適法に維持する義務があります。

義務	内容
適法な状態の維持	違法増築・改築の禁止
定期報告	特定建築物の定期調査・報告
検査済証の保管	建築確認済証・検査済証

定期報告が必要な建物

一定規模以上の共同住宅は、定期報告が必要です。

対象	報告頻度
特定建築物	3年に1回
建築設備	1年に1回
防火設備	1年に1回

消防法

消防設備の設置義務

共同住宅には、消防設備の設置が義務付けられています。

設備	内容
消火器	各階に設置
自動火災報知設備	感知器、警報ベル
誘導灯	避難経路の表示
避難器具	はしご、救助袋など

消防設備の点検

点検種類	頻度	内容
機器点検	6ヶ月に1回	外観・機能点検
総合点検	1年に1回	実際に作動させて点検

消防署への報告

点検結果は消防署への報告が必要です。

建物種類	報告頻度
特定防火対象物	1年に1回
非特定防火対象物	3年に1回

共同住宅（延床面積300㎡以上）は非特定防火対象物として、3年に1回の報告が必要です。

入居者募集・契約時の注意

重要事項説明

不動産会社を通じて入居者を募集する場合、宅建業法に基づく重要事項説明が必要です。

入居差別の禁止

差別禁止事項
国籍・人種
障がいの有無
性別
年齢（合理的理由がない場合）

個人情報の取り扱い

入居者の個人情報は、個人情報保護法に基づいて適切に管理する必要があります。

入居者の安全確保

オーナーの責任

建物の欠陥により入居者や第三者に損害を与えた場合、オーナーは損害賠償責任を負う可能性があります（民法717条：土地の工作物等の占有者及び所有者の責任）。

安全確保のポイント

対策
定期的な建物点検
設備の適切なメンテナンス
危険箇所の早期修繕
施設賠償責任保険への加入

違反した場合のリスク

リスク	内容
行政処分	是正命令、使用禁止命令
罰則	罰金、懲役（悪質な場合）
損害賠償	入居者・第三者への賠償責任
信用失墜	入居者確保の困難化

まとめ

• 借地借家法は借主保護の法律、解約には正当事由が必要
• 建築基準法に基づき建物を適法に維持
• 消防設備の設置・点検・報告は義務
• 入居者募集では差別禁止、個人情報の適切な管理
• 建物の安全確保はオーナーの責任
• 法令違反は行政処分、損害賠償のリスクあり

法令を遵守し、安全で適法な賃貸経営を行いましょう。不明点は専門家（弁護士、行政書士等）に相談することをおすすめします。