築古木造投資のリスク総まとめ｜投資前に知るべきこと

築古木造投資のリスク全体像

築古木造アパート投資には、4年償却による節税メリットがある一方で、様々なリスクが存在します。

投資判断の前に、リスクを正しく理解しておくことが重要です。

リスクマップ

リスク分類	主なリスク	影響度
収益リスク	空室、家賃下落	★★★
物件リスク	修繕、災害、シロアリ	★★★
資金リスク	融資、金利上昇	★★☆
税務リスク	償却後の税負担増、税制改正	★★☆
運営リスク	入居者トラブル、管理	★★☆
売却リスク	売却困難、価格下落	★★☆

収益リスク

空室リスク

リスク内容	対策
入居者が見つからない	適正な家賃設定、複数社への募集依頼
長期空室	リフォーム、条件緩和
繁忙期を逃す	早めの募集開始

シミュレーションでの想定

• 空室率：10〜15%を想定
• 募集期間：2〜3ヶ月を織り込む

家賃下落リスク

リスク内容	対策
築年数による下落	年1%程度の下落を想定
競合物件の増加	差別化（設備、サービス）
エリアの人口減少	立地選びの徹底

物件リスク

修繕リスク

リスク内容	対策
想定外の大規模修繕	購入前のインスペクション
修繕費用の増大	修繕積立（家賃の10〜15%）
設備の故障	定期的なメンテナンス

主な修繕費用目安

項目	費用目安
外壁・屋根塗装	150〜250万円
給排水管更新	100〜300万円
設備交換（1室）	10〜30万円

災害リスク

リスク内容	対策
地震による損壊	地震保険への加入
火災	火災保険への加入
水害	ハザードマップの確認、水災補償

シロアリリスク

リスク内容	対策
構造体の損傷	定期的な床下点検
駆除・修繕費用	5年ごとの防蟻処理

資金リスク

融資リスク

リスク内容	対策
融資が受けられない	複数の金融機関に相談
融資条件が厳しい	自己資金の確保
2棟目以降の融資困難	与信枠の計画的管理

金利上昇リスク

リスク内容	対策
変動金利の上昇	固定金利の検討
返済負担の増加	金利上昇シミュレーション

税務リスク

4年償却終了後のリスク

リスク内容	対策
不動産所得の黒字化	出口戦略（売却）の計画
税負担の増加	法人化の検討
デッドクロス	早めの売却検討

税制改正リスク

リスク内容	対策
損益通算の制限	最新の税制情報を確認
減価償却ルールの変更	税理士との定期的な相談

運営リスク

入居者トラブル

リスク内容	対策
家賃滞納	保証会社の利用
騒音トラブル	管理会社による対応
無断退去	入居審査の徹底

管理リスク

リスク内容	対策
管理会社の対応不良	実績のある会社を選ぶ
管理コストの増加	複数社の見積もり比較

売却リスク

流動性リスク

リスク内容	対策
買い手が見つからない	築古専門の業者に依頼
売却価格の下落	適正価格での売却
売却に時間がかかる	早めの売却活動開始

譲渡所得税リスク

リスク内容	対策
想定以上の税負担	事前の税額シミュレーション
短期譲渡所得（5年以下）	5年超まで保有

リスク管理の基本

投資前の対策

対策	内容
物件調査	インスペクション実施
資金計画	余裕を持った計画（空室・修繕込み）
シミュレーション	複数シナリオで収支計算
専門家相談	税理士、不動産会社との連携

投資後の対策

対策	内容
定期点検	年1〜2回の建物点検
修繕積立	家賃の10〜15%を積立
保険加入	火災保険、地震保険
出口計画	売却タイミングの検討

リスクとリターンのバランス

築古木造投資は、リスクがある一方で高いリターンが期待できます。

項目	リスク	リターン
4年償却による節税	償却後の税負担増	高所得者ほど大きな節税
高利回り	空室・修繕リスク	安定時の収益は高い
低価格での購入	売却困難のリスク	少額から始められる

まとめ

• 築古木造投資には多様なリスクが存在
• 空室リスクと修繕リスクが最大の課題
• 4年償却終了後の税負担増加に注意
• 購入前の徹底した物件調査が重要
• 余裕を持った資金計画と修繕積立
• 出口戦略を含めた長期的な計画が必要
• 専門家（税理士・不動産会社）と連携してリスク管理

リスクを正しく理解し、適切に管理することで、築古木造投資を成功に導きましょう。