リスク管理 公開: 2025.01.15
建物劣化のサイン｜早期発見のチェックポイント
建物劣化とは
建物劣化とは、経年変化や環境要因により建物の性能が低下する現象です。
築古物件では、劣化の早期発見と適切な対処が建物の寿命を延ばす鍵となります。
劣化の主な要因
| 要因 | 内容 |
|---|---|
| 経年劣化 | 時間の経過による自然な劣化 |
| 紫外線 | 塗装、シーリングの劣化 |
| 雨水・湿気 | 腐食、カビ、シロアリ |
| 温度変化 | 膨張・収縮による損傷 |
| 使用による消耗 | 設備、建具の劣化 |
部位別チェックポイント
外壁
| サイン | 状態 | 対処 |
|---|---|---|
| チョーキング | 触ると白い粉が付く | 塗装 |
| ひび割れ | 線状のクラック | 補修＋塗装 |
| 剥がれ | 塗装の浮き、剥落 | 塗装 |
| 変色・カビ | 黒ずみ、緑色 | 洗浄＋塗装 |
| シーリングの劣化 | 硬化、ひび割れ | 打ち替え |
屋根
| サイン | 状態 | 対処 |
|---|---|---|
| 色あせ | 塗装の劣化 | 塗装 |
| 苔・カビ | 緑色、黒色の付着 | 洗浄＋塗装 |
| ひび割れ・欠け | 瓦の損傷 | 部分補修 |
| 錆び | 金属部分の腐食 | 補修または交換 |
| 雨漏り | 天井のシミ | 防水補修 |
給排水設備
| サイン | 状態 | 対処 |
|---|---|---|
| 赤水 | 蛇口から赤い水 | 給水管更新 |
| 水圧低下 | 水の出が悪い | 管内洗浄または更新 |
| 詰まり | 排水が遅い | 高圧洗浄または更新 |
| 水漏れ | 床下・壁内の水濡れ | 漏水箇所の補修 |
| 異臭 | 排水口からの臭い | 洗浄または更新 |
床・基礎
| サイン | 状態 | 対処 |
|---|---|---|
| 沈み | 床がへこむ | 束・大引きの補修 |
| きしみ | 歩くと音がする | 床下補強 |
| 傾き | 水平でない | 基礎補修（専門家相談） |
| ひび割れ（基礎） | コンクリートのクラック | 補修・補強 |
ドア・窓
| サイン | 状態 | 対処 |
|---|---|---|
| 開閉不良 | 引っかかる、重い | 建具調整 |
| 隙間 | 隙間風が入る | パッキン交換、調整 |
| ガラスの曇り | ペアガラス内部の結露 | ガラス交換 |
| 木部の腐食 | 窓枠の劣化 | 部分補修または交換 |
バルコニー・廊下
| サイン | 状態 | 対処 |
|---|---|---|
| 防水層のひび割れ | 表面のクラック | 防水補修 |
| 床の浮き | 歩くと音がする | 補修 |
| 鉄部の錆び | 手すり、階段の腐食 | 塗装または交換 |
| 排水不良 | 水たまりができる | 排水口清掃、勾配補修 |
点検のスケジュール
自己点検（年2回）
| 時期 | 点検内容 |
|---|---|
| 春（4〜5月） | 冬の影響確認、梅雨前の準備 |
| 秋（10〜11月） | 台風被害確認、冬の準備 |
専門家点検（5年に1回）
| 点検内容 |
|---|
| 床下点検（シロアリ、湿気、配管） |
| 屋根裏点検（雨漏り、断熱） |
| 外壁・屋根の詳細点検 |
| 給排水管の状態確認 |
点検チェックリスト
外観
- 外壁にひび割れはないか
- 塗装の剥がれ、チョーキングはないか
- 屋根に異常はないか（双眼鏡で確認）
- 雨樋に詰まり、破損はないか
- 基礎にひび割れはないか
共用部
- 廊下・階段の手すりにぐらつきはないか
- 床にひび割れ、浮きはないか
- 照明は正常に点灯するか
- 消防設備は正常か
室内（空室時）
- 床に沈み、きしみはないか
- ドア・窓の開閉はスムーズか
- 水回りに漏水はないか
- 設備は正常に動作するか
劣化を放置するリスク
| リスク | 内容 |
|---|---|
| 修繕費用の増大 | 小さな問題が大きな工事に |
| 入居者の退去 | 不具合による不満 |
| 安全上の問題 | 事故、怪我のリスク |
| 資産価値の低下 | 売却時の評価減 |
まとめ
- 建物劣化は経年変化と環境要因で進行
- 外壁、屋根、給排水、床・基礎を重点的にチェック
- 年2回の自己点検、5年に1回の専門家点検を推奨
- 劣化のサインを見つけたら早めに対処
- 放置すると修繕費用が増大、安全上の問題も
定期的な点検と早期対処で、建物の寿命を延ばし、資産価値を維持しましょう。
