物件選び・エリア 公開: 2025.01.23
神奈川郊外（相模原・藤沢等）の投資ガイド
神奈川郊外エリアの特徴
神奈川県郊外エリアは、横浜・川崎よりさらに高い利回りが期待できる一方、リスクも高まります。
投資メリット：
- 高利回り（10〜15%）
- 建物比率が高い（60〜75%）
- 価格が手頃
- 物件の選択肢が多い
投資デメリット：
- 空室リスクが高い
- 売却が困難な場合あり
- 人口減少エリアあり
- 融資が厳しい場合あり
主要エリア別の特徴
相模原市
| 項目 | 特徴 |
|---|---|
| 人口 | 約72万人 |
| 利回り目安 | 10〜14% |
| 価格帯 | 2,500万〜7,000万円 |
| 賃貸需要 | 単身者・学生 |
注目エリア：
- 橋本駅周辺（リニア新幹線駅予定）
- 相模原駅周辺
- 淵野辺駅周辺（大学あり）
橋本はリニア開通（2027年予定）で将来性が期待されています。
藤沢市
| 項目 | 特徴 |
|---|---|
| 人口 | 約44万人 |
| 利回り目安 | 9〜12% |
| 価格帯 | 3,500万〜8,000万円 |
| 賃貸需要 | 単身者・DINKS |
注目エリア：
- 藤沢駅周辺
- 辻堂駅周辺
- 湘南台駅周辺
湘南エリアの中心で、住みたい街ランキング上位の人気エリア。
平塚市・茅ヶ崎市
| 項目 | 特徴 |
|---|---|
| 人口 | 平塚約26万人、茅ヶ崎約24万人 |
| 利回り目安 | 10〜14% |
| 価格帯 | 2,500万〜6,000万円 |
| 賃貸需要 | ファミリー中心 |
海沿いの住宅地で、ファミリー需要がメイン。駅近物件が重要。
厚木市・海老名市
| 項目 | 特徴 |
|---|---|
| 人口 | 厚木約22万人、海老名約14万人 |
| 利回り目安 | 11〜15% |
| 価格帯 | 2,000万〜5,500万円 |
| 賃貸需要 | 単身者・工場勤務者 |
工業地帯で法人需要あり。海老名は商業施設充実で人気上昇中。
小田原市
| 項目 | 特徴 |
|---|---|
| 人口 | 約19万人 |
| 利回り目安 | 12〜16% |
| 価格帯 | 1,500万〜4,500万円 |
| 賃貸需要 | 限定的 |
利回りは高いが、賃貸需要は限定的。長期空室リスクに注意。
投資戦略
高利回りを活かす戦略
神奈川郊外の魅力は高利回りと高建物比率です。
4年償却投資に適したケース：
- 現金購入で利回り重視
- 高所得で大きな償却効果を求める
- 複数物件でリスク分散できる
出口戦略を事前に検討
郊外物件は売却が難しいケースがあります。
対策：
- 購入時から出口価格を保守的に見積もる
- 長期保有も視野に入れる
- 売却しやすい条件の物件を選ぶ（駅近、需要安定エリア）
エリア選定のポイント
◎ 狙い目
- 相模原市（橋本、相模原駅周辺）
- 藤沢市（藤沢、辻堂駅周辺）
- 海老名市（海老名駅周辺）
△ 要検討
- 平塚市、茅ヶ崎市（駅近限定）
- 厚木市（工場需要エリア限定）
× 避けるべき
- 駅から遠い丘陵地
- 人口減少が著しいエリア
- バス便のみのエリア融資の注意点
神奈川郊外の築古木造は、融資が厳しくなる傾向があります。
- 担保評価が低く出やすい
- 融資額が物件価格の5〜7割程度
- 現金購入が前提になることも
地元の信用金庫、JAなどへの相談も検討しましょう。
リスク管理
空室リスク
- 需要を事前に調査（空室率、競合物件）
- 家賃設定を保守的に見積もる
- 管理会社の選定を慎重に
売却リスク
- 購入価格を抑える（出口価格との差を確保）
- 売却価格を保守的に見積もる
- 複数の売却ルートを確保
まとめ
- 神奈川郊外は高利回り・高建物比率が魅力
- 相模原、藤沢、海老名が比較的狙い目
- 空室リスク・売却リスクは横浜より高い
- 駅近物件に絞り、出口戦略を事前に検討
