3,000万円特別控除は使えるか｜投資用不動産の扱い

3,000万円特別控除とは

3,000万円特別控除とは、居住用財産（マイホーム）を売却した場合に、譲渡所得から最大3,000万円を控除できる制度です。

正式名称は「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」といいます。

適用条件

主な条件

条件	内容
居住用財産であること	自分が住んでいた家屋・土地
住まなくなってから3年以内	転居後3年の年末まで
親族等への売却でないこと	配偶者、直系血族などへの売却は不可
前年・前々年に適用を受けていない	3年に1度の制限

居住用財産の定義

「居住用財産」とは、以下のいずれかに該当する財産です。

1. 現に居住している家屋とその敷地
2. 居住しなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却する家屋とその敷地
3. 家屋を取り壊した場合、取り壊し後1年以内に売却する土地

投資用不動産への適用

原則：適用不可

投資用（賃貸用）の不動産は、3,000万円特別控除の対象外です。

購入当初から賃貸目的で取得した物件は、居住用財産に該当しません。

適用できないケース

ケース	理由
購入から一度も住んでいない	居住用財産に該当しない
完全な賃貸物件	投資用であり居住用ではない
法人名義の物件	個人の居住用財産に限定

例外的に適用できるケース

1. 元マイホームを賃貸に出した場合

自分が住んでいた家を賃貸に出し、その後売却する場合は、条件付きで適用可能です。

条件

• 住まなくなった日から3年を経過する年の12月31日までに売却
• 居住していた実績があること

例

• 2024年3月に転居、賃貸開始
• 2027年12月31日までに売却すれば適用可能

2. 賃貸併用住宅の自己居住部分

賃貸併用住宅（1階が賃貸、2階が自宅など）の場合、自己居住部分のみ3,000万円控除が適用できます。

売却益 × 自己居住面積割合 → 3,000万円控除の対象

3. 一時的な転勤による賃貸

転勤などで一時的に賃貸に出し、将来戻る予定がある場合は、「居住の意思」があるとして認められることがあります。

ただし、長期間の賃貸は認められにくくなります。

投資用不動産の売却時の対策

3,000万円控除が使えない投資用不動産の売却では、以下の対策が有効です。

1. 長期譲渡所得で売却

保有期間5年超で売却し、税率を20%に抑える。

2. 繰越欠損金の活用（法人）

法人の場合、繰越欠損金と売却益を相殺できる。

3. 複数年に分けて売却

複数物件を保有している場合、売却を複数年に分散して税負担を平準化。

4. 居住用に転用

売却前に自分で居住し、居住用財産として売却する方法。ただし、租税回避として否認されるリスクがあります。

注意点：居住用への転用

投資用物件を売却前に自分で居住して3,000万円控除を受けようとする「節税スキーム」は、税務調査で否認されるリスクが高いです。

否認されやすいケース

• 売却直前に短期間だけ居住
• 実際には居住していない（住民票だけ移動）
• 居住の実態がない

否認されると

• 控除が取り消される
• 過少申告加算税・延滞税が課される
• 悪質な場合は重加算税も

投資用物件は最初から3,000万円控除を期待せず、長期譲渡での売却を前提に計画しましょう。

関連する他の特例

特例	内容	投資用への適用
3,000万円特別控除	譲渡所得から3,000万円控除	×
10年超所有の軽減税率	税率が14%に軽減	×
買換え特例	課税の繰延べ	△（事業用資産の場合）
特定事業用資産の買換え	課税の繰延べ	○

まとめ

• 3,000万円特別控除は「居住用財産」が対象
• 投資用（賃貸用）不動産には原則適用不可
• 元マイホームを賃貸化した場合は、3年以内の売却で適用可能
• 売却前に居住用に転用する節税は否認リスクが高い
• 投資用物件は長期譲渡所得（5年超）での売却を基本に

投資用物件の売却は、3,000万円控除に頼らない出口戦略を立てることが重要です。