融資期間の設定戦略｜返済期間と収支バランス

融資期間とは

融資期間とは、借入金を返済する期間のことです。期間設定によって月々の返済額、総返済額、キャッシュフローが大きく変わります。

築古木造物件の場合、法定耐用年数を超えているため、融資期間の設定には特有の制約があります。

築古物件の融資期間の決まり方

金融機関の考え方

多くの金融機関では、以下の計算式で融資期間の上限を設定しています。

融資期間 ≦ 法定耐用年数（22年）－ 経過年数 ＋ α

築年数	融資期間目安
築25年	10〜15年
築30年	10〜15年
築35年	10〜15年
築40年	10〜15年

※αは金融機関により異なる（5〜10年程度）

金融機関別の傾向

金融機関	融資期間の傾向
メガバンク	残存耐用年数が目安（短い）
地方銀行	＋5〜10年の柔軟性あり
信用金庫	比較的柔軟に対応
ノンバンク	20〜30年も可能

融資期間の長短による違い

融資期間が長い場合

メリット

• 月々の返済額が少ない
• キャッシュフローに余裕ができる
• 空室や修繕に対応しやすい

デメリット

• 総返済額（金利負担）が増える
• 残債の減りが遅い
• 売却時に残債が多く残る可能性

融資期間が短い場合

メリット

• 総返済額が少ない
• 早期に残債がなくなる
• 売却時の選択肢が広がる

デメリット

• 月々の返済負担が重い
• キャッシュフローが厳しくなる
• 空室リスクへの耐性が低い

シミュレーション比較

条件設定

• 借入額：4,000万円
• 金利：2.5%
• 元利均等返済

項目	15年返済	20年返済	25年返済
月々返済額	26.7万円	21.2万円	17.9万円
年間返済額	320万円	254万円	215万円
総返済額	4,800万円	5,080万円	5,370万円
金利負担	800万円	1,080万円	1,370万円

年間家賃収入が400万円の場合のキャッシュフロー：

• 15年返済：80万円
• 20年返済：146万円
• 25年返済：185万円

4年償却との関係

4年償却を活用する場合、償却期間と融資期間の関係を考慮する必要があります。

償却期間中（1〜4年目）

• 大きな減価償却費を計上
• 不動産所得は赤字になりやすい
• 損益通算で節税効果を得る

償却終了後（5年目以降）

• 減価償却費がなくなる
• 不動産所得が黒字化
• 税負担が増加

推奨戦略

投資目的	推奨する融資期間
短期節税→売却	4〜5年（償却期間に合わせる）
中長期保有	15〜20年（キャッシュフロー重視）
インカム重視	20年以上（月々返済を抑える）

融資期間設定のポイント

1. キャッシュフローを優先

少なくとも月々のキャッシュフローがプラスになる期間設定を。返済比率（返済額÷家賃収入）は50%以下が目安。

2. 出口戦略を考慮

5年後の売却を予定しているなら、その時点での残債を確認。残債が売却価格を上回らないように。

3. 繰上返済の余地を残す

余裕ができたら繰上返済できるよう、長めの期間で組んでおく戦略も有効。

4. 金融機関と交渉

融資期間は交渉次第で延ばせることも。複数の金融機関に相談して条件を比較。

まとめ

• 築古物件の融資期間は10〜20年が一般的
• 期間が長いとキャッシュフロー改善、短いと総支払額減少
• 4年償却終了後の税負担増加を考慮した設定が重要
• 返済比率50%以下を目安にキャッシュフローを確保
• 出口戦略を踏まえた期間設定を行う

融資期間は投資収益に大きく影響します。シミュレーションを十分に行い、最適な期間を設定しましょう。